公司人文关怀方案：公司人文关怀方案范文

绿城物业全运村物业管理方案范本，提供了绿城物业公司编制的全运村类物业管理方案模板、大全、投标书、投标文件范文

 

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　　一、公司简介……5　　二、管理经验和成果……7　　三、管理特色……10　　四﹑公司部分服务项目一览表……11　　第二章  商务文件……13　　一、投标申请说明书……14　　二、投标书……15　　三、唱标单……16

　　四、法定代表人身份证明文件……17　　五、法定代表人授权委托书……18　　六、投标报价汇总表……20　　七、投标报价编制说明……21　　八、投标保证金收据复印件……35　　九、资格审核文件……36　　十、物业管理机构、物资装备计划……39

　　十一、拟投入的主要机械设备表……44　　十二、项目管理班子配备情况表……46　　十三、财务状况表……47　　十四、物业管理服务承诺（依据第三章物业服务方案进行承诺）……53　　第三章  物业服务方案……60

　　一﹑整体方案……61　　二﹑前期介入的服务方案……74　　三﹑物业服务方案  ……89　　1﹑基本管理 ……89　　2﹑管理机构设置和规章制度 ……94　　3﹑管理人员配备、管理 ……107　　4﹑管理维修养护 ……110

　　5﹑房屋公用设备、设施管理 ……112　　6﹑车辆管理……121　　7﹑环境卫生管理……136　　8﹑绿化管理……146　　9﹑基础管理措施……156　　第四章  社区文化活动方案 ……165　　第五章  突发事件处理 ……170

　　1、测算依据　　（1）依据《全运村前期物业管理招标文件》的相关内容；　　（2）国家及地方政府相关法规和文件；　　（3）公司多年来从事大型居民社区物业管理所积累的经验数据　　2、测算说明　　（1）绿城绿城会运村物业服务费的运作模式为包干制；。

　　（2）设施设备的中、大修、扩建费、更换费及更新改造费等由公共维修基金承担，此次测算未计入；　　（3）综合管理服务费收费以房屋可收费面积为依据；　　（4）在每项成本测算中，包括人员成本及该项目运行管理所需费用；

　　（5）员工工资等相关费用按照国家相关规定计提：　　5.1.社会保险费计提基本工资的33.3%,济南市保险缴纳基础为1139元/月，基本工资超出1139元的按基本工资的33.3%计提社会保险，基本工资低于1139元的，按1139元计提社会保险；计算公式为：月社会保险=月基本工资×33.3%；

　　5.2.福利费计提基本工资的6%（主要用于支付员工日常加班费及培训费等）；　　5.3.2008年济南市最低工资标准为760元/月　　（6）本测算中未含幕墙清洗等相关费用；　　（7）企业营业税及附加：。

　　7.1.企业营业税金按所有营业成本的5.55%计提；　　7.2.企业管理佣金按成本的5%计提；　　序号部门职位人数（人）主要工作内容　　1　　综　　管　　部经理1全面负责园区的物业管理及对外协调等　　经理助理2负责协助经理对园区物业管理及各部门具体工作的落实检查及与内部协调、部门之间的协调。

　　人事助理2负责人事档案　　财务3负责公司财务的收入与支出采购　　3客　　户　　服　　务　　部经理助理　　兼主管1负责客户服务部的工作安排、落实内部协调等工作　　客服接待员4负责业主投诉处理、协助各项费用收取、业主意见征询、业主的意见和建议收集、日常管理等工作。

　　管理员8负责园区装修管理、日常检查、节日布置、协助费用收取等工作　　4工　　程　　部主管1负责园区内公共设施设备的维保工作和业主委托维修服务　　工程人员15协助主管做好园区的公共设施设备维修和养护工作，以及业主的委托服务台。

　　5秩　　序　　维　　护　　部主管1协助经理负责园区的秩序维护管理工作，兼任义务消防队长，对突发事件的处理等工作　　领班3协助主管开展秩序维护管理工作，班内各项工作的安排与协调，兼小区巡逻工作　　消监控员7负责消监控室的相关工作。

　　秩序维护员88协助做好小区秩序维护管理工作，负责小区门岗管理、小区巡逻、小区公共交通秩序与地下车库管理等　　6环　　境　　管　　理　　部主管1协助经理负责园区的清洁与绿化管理各项检查与指导、物品采购或申领、各项工作安排与协调等工作。

　　保洁员63负责园区公共区域的保洁工作　　绿化员14负责园区公共区域的绿化养护工作　　管理指标及主要措施一览表　　序号指标　　名称国标市标管理指标测算依据管理应采取的主要措施　　1治安案件发生率　0物业辖区内治安秩序良好，无因管理责任引发治安案件。

1.充分利用监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合2.成立应急小分队，处理应急事件3.建立服务中心经营、施工人员档案，并与经营单位负责人和施工单位签订《治安责任书》，对进入服务中心的经营、施工人员，要求带工作牌，并经查验方可放行。

4.落实秩序维护员岗位职责，明确责任区域5.对秩序维护员实行准军事化管理，加强对秩序维护员的培训和考核6.对秩序维护员工作进行严格检查　　2火灾发生率0无火灾发生1.实行全员义务消防员制度，根据绿城物业的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。

2.实行24小时消防值班制度3.消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合4.装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理5.充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测，自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。

6.消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设备设施的使用方法　　3有效投诉率每年2‰以下0.5‰以下有效投诉次数/投诉总次数×1000‰1.以“服务至诚、温暖万家、以人为本、创新求变”为服务准则，竭诚为用户提供一流的服务。

2.加强与用户的沟通，了解用户的愿望和要求，满足用户的需求3.设立24小时投诉电话和服务网站4.接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果并及时回访　　投诉处理率95%以上98%已处理的投诉次数/投诉总数×100%

　　4清洁保洁率　98%以上保洁达标面积/保洁总面积×100%1.采用合理、科学的作业方式，给用户营造一个良好的工作环境2.垃圾分类处理，日产日清，封闭运转，杜绝二次污染3.定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。

4.杜绝乱张贴现象5.管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理6.加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止　　5管理人员培训合格率　99%培训合格人数/培训总人数×100%1.编制科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训，岗位培训和定期的培训。

2.坚持走出去，请进来的方式，选派人员到政府认可的培训单位学习或请专家来单位现场培训　　6设备完好率98%正常运行做好日常设备巡视检查，发现问题及时处理，设备出现运行故障，立即组织人员抢修，做好设备的定期维保工作，

　　设备需大修、中修时，提前提醒甲方，做好维修、维保、巡视记录并归档保存，做好各类设备故障的应急预案　　7物业管理服务满意率95%95%以上（对物业管理服务很满意+满意人数）/调查人数×100%1.每月做一次用户意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。

2服务中心经理每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平　　8违章处理率　99%处理违章次数/发生违章次数×100%1.严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为2.利用停车场管理系统对车场进行有效监管。

3.通过用户手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得用户理解和支持，从而避免和杜绝违章的发生4.实行违章处理跟踪制度，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查　　2、服务标准　　（a）综合管理服务方面

　　序号内容服务标准要求　　1基本要求1.与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确　　2.认真做好物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全　　3.服务规范符合国家、省及《济南市物业管理行业规范》要求。

　　4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全　　5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情主动　　6.按照国家规定和合同约定规范使用住房专项维修资金，定期公布物业服务费收支情况。

　　7.服务窗口公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准　　8.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目，接受广大业主及上级主管部门的监督　　9.对违反小区临时规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

　　2物业中心设置1.小区内设置业主服务中心及在济南注册分公司　　2.配置办公家具、电脑、打印机等办公用品，办公场所整洁有序，设有专门的业主及物业使用人接待区　　3.24小时热线电话热心为业主服务　　3管理人员要求1.小区经理有物业管理经理上岗证书，有五年以上大型社区经理任职经历。

　　2.物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗　　4日常管理与服务1.24小时受理业主或使用人的保修，接到任何保修半小时内赶到现场处理，有完整的保修、维修和回访记录，回访率达98%　　2.设立24小时客户服务体系，对业主或使用人的投诉24小时内答复处理。

　　3.每年采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等形式与业主沟通不低于小区住户的85%　　4.每年2次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率90%以上，并对不足之处进行改进　　5.综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

　　（b）公共区域清洁卫生、绿化养护服务方面　　项目序号内容服务标准要求　　楼内公共区域1共用楼道、门厅楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污迹；大堂、门厅大理石、花岗岩地面每二月保养一次，保持干净、无灰尘；楼道内玻璃每二月擦拭一次，保持洁净、无灰尘、无污迹；每二日擦抹一次楼梯扶手，保持干净、无灰尘；天台、屋顶保持清洁、无垃圾；天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持干净、无灰尘。

雨蓬每半月清洁一次　　2垃圾收集高层按楼层、多层按楼栋口设置垃圾收集点，每日早晚清运二次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁　　3电梯轿厢每日擦拭、清扫一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹　　楼外公共区域4公共场所、道路、绿地、车库每日清扫二次以上，全天保洁，地面、绿地、车库无垃圾，无卫生死角，目视地面干净；清除小区主要道路积水、积雪；车库场地无渗漏、无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放；及时清理房屋外墙及设备设施乱贴乱画。

　　5公共区域每周擦拭二次灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品目视无灰尘，明亮清洁　　6果皮箱、垃圾桶根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱随时清理擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹　　7消毒灭害根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划，并组织实施，每年至少进行二次。

　　8水景水体清洁、无漂浮杂物、定期进行清洁处理，保持水体无异味　　公共区域绿化日常养护　　9小区绿化范围1、绿地总体布局均衡，运用植物、山石、水体、园林建筑小品（或喷水池）等设置景点，且与环境协调，效果好。

2、绿化档次高，乔、灌、地被、草配置科学，层次丰富、季相分明；植物品种多样，不少于50种；绿化覆盖率45%以上3、有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施及硬质景观保持常年完好4、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6厘米，无杂草、杂物。

5、花卉、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果6、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻7、定期喷洒药物，预防病虫害　　（c）公共区域秩序维护服务方面　　序号内容服务标准要求　　1人员要求配备中青年专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

能熟练使用各类消防、技防器械和设备佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械　　2出入口门岗封闭小区各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6：00—20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　外来人员进入小区，应通过对讲系统联系住户，决定是否放行　　对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理　　对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通　　3巡逻岗秩序维护人员按指定的时间和路线每半小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下室）应设巡逻点，监控中心有巡逻记录。

遇到突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在三分钟内赶到现场，采取相应措施　　4监控岗小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出门、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户报警、门锁智能卡等5项以上技防设施，24小时开通，并有专人值守。

控制中心接到报警信号后，秩序维护人员应在三分钟内赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助要求应建立火警、警情等应急预案，每年应组织不少于二次的应急预案演习　　5车辆管理岗车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。

　　有专职人员24小时巡视和协助停车事宜　　收费管理的停车场库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监控，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全　　（d）公用部位、共用设施设备日常运行养护服务方面。

　　序号内容服务标准要求　　1公用部位（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护，巡查和保养记录齐全（2）每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据决定组织维修。

（3）每日一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修。

（4）墙体表层无剥落，修补墙面的粉刷层应保持与原墙面色差、材质一致（5）共用雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；有化粪池的，每月检查一次，发现异常及时清掏（6）根据装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。

（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会或有关主管部门（8）主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标　　2排水系统（1） 每天二次检查污水泵、提升泵，排出泵，每季一次润滑加油。

（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养（3）控制柜电器性能完好，运作正常（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，污水排放符合要求　　3公共照明及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、庭院灯亮灯率在99%以上。

景观灯、节日彩灯、吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全　　4消防设施设备1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好3、每天检查火警功能、报警功能是否正常，控制中心24小时值班监控4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行后，应定期清洗，不合格的应当调换。

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并检查6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压7、消防通道畅通　　5避雷设施每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准　　序号内容服务标准要求。

　　6弱电系统楼宇对讲系统（可视） 每月定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出报警信号不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。

根据需要设定巡逻路线、时间，不定期地进行调试与保养，保持巡逻时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡逻违规记录提示功能正常　　7供水系统1、 每周对供水设备检查三次以上每季对水泵润滑点加油，不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、 每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准3、 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录4、 水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

　　8升降电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

　　9水景系统1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常　　一﹑整体方案　　1、整体管理服务定位。

　　通过科技型、环保型管理，全面引入南方沿海城市高档住宅项目管理理念及模式，展现“绿城绿城·全运村一期”服务特色，打造济南市物业管理服务新态势　　以先进的理念、科学的管理、规范的操作、丰富的经验，人、财、物的充足保障和高效一流的信息处理及服务等优势，确保管理目标的实现。

　　针对“绿城绿城·全运村一期”建筑的特点确定物业管理服务的管理模式、工作重点，解决难点，有的放矢　　（1）项目特点　　“绿城绿城·全运村一期”项目西邻龙洞路，北界旅游路，东侧和南侧分别毗邻山体总占地面积约80万平方米，地上总建筑面积110余万平方米，其中住宅建筑面积约90万平方米，公建建筑面积约25万平方米。

容积率：1.23，绿化率：40%以上，车位配比：1：1　　地形地势：全运村项目所在地块属于丘陵地型，地势西部低平，向东向南渐次抬高，呈现台地状地貌东、南两侧绵延的山体自然向南延伸，形成了狭长的谷地将项目环抱其中，借助山势将社区隔绝在静谧的山谷中，充分保持了社区的私密性。

自北向南随自然地势的抬高，项目产品高度依势错落，尽可能将山景展现给所有居者，居可依山，游可俯观，自然天成的景观屏障在地势上造就了园区景色天然的层次性　　环境营造：优美的自然环境是诗意般人居环境的基础，景观营造是住宅园区与自然生态对话的全过程。

在环境设计方面绿城绿城？全运村首先最大力度的保护原生态的自然环境，挖掘和利用现有景观资源，尊重基地历史　　景观规划以多层次、组团化为景观布局的基本原则，形成灵活有序的视觉变化，景观绿化统一连贯，绿化组织网穿于整个社区之间，由山体自然绿化到社区中心公园，从滨水绿地到商业绿化，从各组团中心绿化到宅间绿地，形成了丰富的绿化层次

　　改造后的大辛河贯穿整个项目的北部，将项目分成两大片区，其中东片区以住宅开发为主，西片区以公建开发为主河道两侧各有20米的绿化带，形成了优良的自然、人文环境利用特色铺装将组团及河畔区域连接突出地理优势带来的丰富景观，将河岸风景展现给周边居住者，并使园区内居者游憩时均能欣赏到蜿蜒水景，自然的河流取向将人工绿化区域变得的灵动、活泼，以水的跌宕增加了宁静的居住环境的生气。

　　听水声，观水景，以水为轴线的景观曲线成为园区景观布局的线索，碧水荡漾的家园是房子也会呼吸的家园项目对于水景规划的原则是自然的、流动的、纯净的、形体的，让水成为居家生活的要素并时时滋润性灵　　社区内人车分流，在安全的步行网络中景观营造了视觉节点和变化，游览其中体验自然变化，借助大小绿色空间串联成连贯的视觉欣赏，让步行时刻充满了新鲜感。

　　社区道路规划：项目在道路交通方面规划将社区内机动车道路分为城市景观大道、次干道、支路和街坊内机动车道等四个层次，并结合商业中心和绿化水景及社区中心花园设置一系列公共生活广场和步道，构建成一个清晰有序的车行网络和安全宜人的步行网络。

遵循“以人为本”的设计理念，住宅园区在交通方式上最大限度地组织了人车分行的交通体系，有序分离、功能分明，全面人车分流　　产品形式介绍项目产品丰富，高层、小高层、多层、平层官邸公寓、小独栋及联排多层住宅满足了不同层次客户的需求。

高度形成错落的天际线，每种建筑形态配以符合其气质的独特景观形成独具特色的生活环境，演绎出不同风格的居住区域其中多层以桂花系列为主，高层和小高层是西子百合系列为主，低层产品包括平层官邸公寓、小独栋及联排多层住宅等。

一期产品以西子百合系列和桂花系列为主　　西子百合系列：西子百合系列产品延续绿城集团经典城市公寓特点，整体建筑风格稳重、典雅，以“温和的现代主义”为规划设计原则，强调组团及围合感，建筑形体趋向单纯与完整，整体色调暖灰，深沉而时尚，在充分满足居住舒适性的同时力求使小区的整体气质更为现代、理性。

西子百合高层、小高层公寓产品底层架空，使景观与人流实现良好贯通在景观营造方面重笔渲染景观主轴和中心花园，创造出开阔的视野及丰富的层次感，并通过现代技术、现代设施和现代材料的运用，含蓄地传达诗意的建筑语言，散发出绿城产品蕴含的独特人文气质。

　　桂花系列：桂花系列公寓产品秉承了绿城集团“以人为本”的开发理念和浓郁的人文主义理想，建筑整体典雅大气，细部层次十分丰富，环境营造追崇意境，温馨秀丽的家园氛围散发出绿城产品蕴含的独特人文气质桂花系列公寓产品为新欧式古典主义风格，拥有经典的“三段式”立面、多面坡屋顶、大型景观阳台、八角窗等经得起时间考验的元素，采用赭红系列的仿清水面砖墙面，巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂，整体建筑风格清新典雅，被业内誉为“新江南建筑”代表。

绿城对桂花系列公寓产品的设计要求是：可居、可观、可游、可赏，在景观营造方面采用江南围合式的布局方式，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造具有两级布置规划体系的江南小镇意象　　御园系列：御园系列营造的是一种尊贵典雅的生活方式。

其建筑形态主要是圆厅别墅和平层官邸式公寓两种圆厅别墅是意大利文艺复兴后期大师帕拉迪奥（Andrea Palladio）的代表作御园系列的别墅以圆厅和十字内廊为中心轴组织功能空间，这种户型由于四面基本对称，中间的圆厅能达到一种主宰四方之感。

　　平层官邸式公寓更为突出的是继承了圆厅别墅的室内空间：十字内廊和圆厅，这样就形成了平层官邸的十字形平面，使得整个室内的布局更为严谨、对称建筑中心轴线的十字内廊或挑空圆厅，是构成室内恢弘气势的关键，而这一手法的起源来自于欧洲古典宫廷建筑。

　　全运村项目：项目共分三期开发，一期占地面积约20万平方米，建筑面积50余万平方米，地上建筑面积近40万平方米，其中住宅建筑面积30余万平方米由D、E、F、G、H、I、J、O八个区块组成，包括多层、小高层、高层以及一个15000平方米的运动主题会所，主要是多层的桂花系列、小高层和高层的西子百合系列产品。

二期工程占地30余万平方米，建筑面积60余万平方米，由A、B、C、M、N、Ｐ、Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｕ十个区块组成，拟开发为多层、高层、联排低层住宅、平层官邸和产权式酒店另外，作为社区配套包括两个幼儿园和一个18个班的小学及九年制的中小学。

　　我们秉承开发商对项目的定位，针对项目特点设计了一套以“安全、尊贵、舒适”为定位的服务体系在服务过程中致力营造温馨、安全、和谐的生活、商业氛围，让更多的成功人士享受更优质的星级物业服务　　（2）服务定位。

　　a﹑奉献一流高端物业管理服务精品　　b﹑树立科技型、环保型物业管理旗帜，树立项目物业品牌　　2、管理目标　　针对绿城绿城·全运村一期的具体情况，结合我公司物业管理的整体目标，特制定以下物业管理理念及目标：。

　　（1）服务理念　　a、利用现代科学技术及管理手段，提供全方位的物业管理专业服务，服务质量达到行业领先水平　　b、配合整体管理，采用科技型、环保型管理，精心呵护物业　　c、倡导精品套餐服务、悟性服务，深化服务内涵，提高服务水平，提升服务形象。

　　d、协助完善与其它服务项目的协调工作，共同做好管理服务工作　　（2）管理目标　　?服务满意率95%以上；　　?投诉处置率100%；　　?重大安全责任事故为零；　　?员工培训计划实现率100%　　?报修处置率100%；。

　　?设备设施完好率达到100%；　　?维修（零修）合格率100%　　（3）创优目标　　?项目硬件设施具备参评条件后一年内达市物业管理优秀小区标准；　　?项目硬件设施具备参评条件后二年内达到省物业管理优秀小区标准；。

　　?项目硬件设施具备参评条件后三年内达到全国物业管理优秀小区标准；　　?进驻服务后1年内顾客满意度调查满意率达到93%以上　　3、管理思路　　（1）物业要点的分析　　“绿城绿城·全运村一期”是高档的物业管理住宅区域，销售的对象是对时尚文化、健康文化、新生活理念的接受程度较高，物业的使用人大部分为社会高尚人士，他们是“绿城绿城·全运村一期”的最终物业使用人，物业管理服务的目的也即是使他们能够在一个安全、舒适、便利、优雅的环境中、更好地生活和学习。

因此，我公司提供的物业管理服务，一切围绕着使用人的切实需求，尽可能地为使用人提供便利、周到、细致的服务　　因为居住人群的各个年龄段不同，他们对物业管理服务的需求的侧重点就有所不同，所以在物业管理服务过程中不仅仅要考虑到服务的过程，还要考虑到被服务人群自身特点。

在服务的过程中，对老年人服务时，就要考虑他们接受服务的状况，例如：交费时，就要让行动不便的老年人坐在椅子上，然后主动上前提供蹲式服务；而对于一些青年业主则要需要迅速收款，办理手续因此对不同的服务对象要有不同的服务方式，以适应不同业主的个性化需求。

　　物业管理以服务为本，管理对象是物业，服务对象是业主及物业使用人，业主及物业使用人的一点一滴我们都能想到做到，根据“绿城绿城·全运村一期”物业的本身特点与物业管理的各个要素，从济南项目地理位置、客户群实际出发，深入挖掘设计和开发思路，在地理位置、物业特点、市场定位的基础上，确立对“绿城绿城·全运村一期”物业管理的整体构想和管理思路。

　　绿城物业在服务好业主及物业使用人基本需求的同时，更加注重对细节的处理无论在园区指示牌的制作，还是在服务环境的处理，一个手势，一个微笑，均需我们用心去做让细节体现服务，让细节体现生活，让细节将开发商所赋予建筑物的生活气息传递给居住在此建筑里所有的人，并将这种气息充斥在园区的每一个角落，使住在这里的人们在无形之中充满了对生活的感激和希望。

　　绿城物业，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活，这种生活的构成不仅仅是小区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施；更重要的是以“人性化”为核心的健康管理服务系统、与社区生活融为一体的社区文化、交流活动。

让每一位回家的业主感觉到生活的温馨；在从进入小区的一刹那感受到“安全、尊贵、舒适”的享受　　4﹑泛酒店式物业管理服务模式　　a.秉承酒店式物业管理服务模式，设立“服务热线”，24小时随时听取业主及物业使用人的投诉、建议与服务要求，并开展各类有偿、无偿服务，真正照顾到业主及物业使用人的方方面面，使所服务项目业主及物业使用人享受到更深层次，具有高附加值的服务。

　　b.物业管理服务不仅仅代表了常规物业管理服务，更是代表了一种追求极致的服务精神迪尼斯副总裁说：“最伟大的服务，不在工作守则上的规定，而在一颗关怀的心”在多元化的时代里，“服务”不单单是一种“动作”或“行为”，更是一种“态度”，一种尊重自己与他人的“态度”。

其实各行各业的人在为自己的顾客服务时，都要尽力做到尽善尽美，都要有敬业精神，要把工作质量做到比雇主和顾客的要求还要高的水准　　c.在“绿城绿城·全运村一期”内，24小时内都有值班工作人员为业主及物业使用人提供随时服务，专业人员队伍分别具体负责保洁、秩序维护、维修、客服等。

除了日常服务外，我们可以为业主及物业使用人提供涵盖日常生活细节方方面面的服务项目，为业主及物业使用人提供生活上方方面面、点点滴滴便利　　d.服务就是比业主及物业使用人更关心他们的生活品质，为每一位业主及物业使用人精心料理人生休憩的港湾。

牵动人心的巧思，体贴入微的服务，注重生活的细节，如此种种，尽现于酒店式服务“关怀、创新、专业、美好、随时随地”的理念　　e、倡导全新的生活观念，营造尊贵生活方式　　我们提出的新生活观念，注重物质生活和精神生活我们秉承开发商对项目的定位，针对项目特点设计了一套以“安全、尊贵、舒适”为定位的服务体系。

在服务过程中致力营造温馨、安全、和谐的生活、商业氛围，让更多的成功人士享受更优质的星级物业服务　　5﹑服务定位　　a﹑奉献一流高端物业管理服务精品　　树立科技型、环保型物业管理旗帜，树立项目物业品牌相处平衡，物质文明和精神文明同步发展。

它崇尚尊贵、积极的生活状态，相聚在一起，享受尊贵的泛酒店式服务，足不出户就能享受生活的便利　　通过运用现代科学技术和管理手段，及早发现、防止及终止任何危及或影响业主和物业使用人生命和财产安全的行为，使业主及物业使用人能有一个舒适及安全的居住环境，不须为家居安全而担忧，增加业主及物业使用人的归属感，实现现代生活小区人文形象与绝对安全的完美统一。

　　总之，通过完善的物业管理服务，承继开发者赋予项目“创造城市的美丽”的生活理念，令“绿城绿城·全运村一期”的建筑优质品质与有序科学服务水乳交融、相得益彰，真正成为济南地区楼盘的典范　　b、“三位一体”式的共管机制。

　　以高档住宅物业成熟管理经验为基础，确定在“绿城绿城·全运村一期”物业管理服务系统实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，实行科技型、环保型服务模式，确保物业管理各项工作有效执行，实现物业服务各项质量目标。

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