济南人文环境(人文环境什么意思)学到了

内容都是大白话，欢迎补充！

 

2016年8月29日，对于济南人民的朋友圈，微信群，qq群，qq空间等社交媒体来说，是特不平凡的一天！《济南市城市总体规划（2011-2020年）》社会公布版正式公布，瞬间引爆济南社交圈子，这可直接影响到泉城人民的生活啊!

比宝宝离婚更重要！

啥是城市总体规划？城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。

城市总体规划管啥？城市总体规划是具有强制约束力的城市发展蓝图，是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。简单点说，下面济南咋发展，基本上就要以今天公布的总规为基准！

老王是干地产的今天老王以地产从业者的角度解读一下济南最新城市总体规划下买哪儿的房子适合居住，哪儿的房子升值潜力大！当然，解读都是仁者见仁智者见智，欢迎大家提出不同意见与我交流！跟着党的脚步走昨天出了各种版本的总规，各种版本的解读，老王还是决定在中国特色社会主义国情下，咱们还是看济南市人民政府门户网站公布的《济南市城市总体规划(2011-2020年)》！官方公示才可靠！

1、王文涛书记上任后，提出将济南城市发展总的目标定为打造“四个中心”、建设现代泉城今年济南市“两会”上发布的济南“十三五”规划中也提到打造四个中心此次新版的济南市城市总体规划发展目标也与目前济南整体发展方向相吻合。

2、现在济南的城区常住人口是370万，截止到2020年，济南的目标城区常住人口是430万，四年时间内济南新增城区常住人口60万巨大的人口增长是济南房价上涨的最有利保证！供需比决定房价！3、坚持“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略不变！。

积极引导城市布局沿东西两翼展开：唐冶地王，张马屯地王的出现，600亿投资万达城，新东站开始动工东部房价翻倍的楼盘枚不胜数，一系列举措都证明，向东发展是主流西客站5年前房价7000元/㎡，今天的房价7500元/㎡，房价涨幅远低于利息，关键是还卖不出去！建议买东不买西！。

严格控制城市向南部山区蔓延：南部的房子可以养老，但是其他配套政府估计不愿意配建，最南不过中海国际社区，鲁能领秀城，再往南就算了适时跨越黄河向北部发展：纵观世界五千年城市发展史，合理的城市布局都是立体型综合发展，罕有像济南一样东西向狭长型发展的。

黄河作为中华民族母亲河，更应该是一条城中河！2012年济南市提出的目标是，力争用5年的时间将黄河北地区的生产总值提高到600亿元，并逐步解决市民关心的交通“跨黄河”问题目前，济南市3座黄河大桥已经实现了免费通行，本月济南市同意天桥区行政区划进行调整，大桥镇和桑梓店镇撤镇设办，也标志着济南市北跨正加速发展，此外济南市正积极申报国家级新区“济南新区”。

这一新区规划范围800平方公里，包括桑梓店和大桥镇优化旧城区城市功能:老城区咱就不多说了，以泉城广场为中心（实际上以省政府）配套有最好的学校，最好的医疗，最好的商业，房价高不可攀山师学区房现在均价3万一平米，有钱的可以投资一下，孩子上完学还升值！。

老城区的缺点也很清楚：老、旧、破、堵！最简单的优化办法，也是政府一直在做的---中疏（不进行土地开发，即使开发也有限高要求，比如明湖七号院，宽厚里商业街）

最新版《济南市城市发展总体规划》破天荒的第一次没有提GDP增长，而是紧抓生态发展，我觉得这是济南最大的进步，也是新书记的高瞻远瞩伴随着城市的发展，人文环境与生态环境变得越来越重要，一个宜居的城市更有利于聚拢人才，（为啥珠三角，长三角的经济发展远高于渤三角，核心在于城市是否宜居）。

不知大家有木有发现，今年济南的天越来越蓝了，空气越来越好了。

上述部分主要讲述济南下辖县市的发展规划，和中心城的居民影响不大，老王在此不多做赘述，下面才是和大家息息相关的，且听俺慢慢道来！

天啦噜（虽然我也不知道这三字啥意思，大家都这么用）主城区整整扩大了一倍下面看具体介绍

依据新规，济南划分一城两区，主城区东至绕城高速，西至二环西路；西部新城以二环西路向西至长清区，东部新城以绕城高速往东即现在的唐冶片区。（我认为的地域划分，西部城区和实际有细微区别）

二环东路变成了新济南的中心轴二环东路东4.7公里是济南市政府，西4.7公里是山东省政府，生活在中国特色社会主义下，跟着党走始终是没错的，不信查一下省政府与市政府周边的房价、环境与配套不论是居住还是投资，二环东附近的房子肯定是没错的！。

功能布局直接影响房价与生活居住品质！就业机会多的区域，赚钱机会就多，房价就高，相应配套也更集中，配置也会更高先看东部新城和西部西城的区别，西部城区以发展高等教育、科技研发、休闲博览、生活居住为主；东部城区以发展高新技术产业、先进制造业和加工业、生活居住、公共服务为主。

西部西城还是一如既往的老大难问题，适宜居住，没有产业支撑，没有工作机会，没有医疗配套，房价上不来，投资建议还是别去西部新城，居住可以考虑，价格很合适，现在7500元/㎡到底啥原因导致的企业不去西部发展？。

在中国，跟党走，错不了！政府在哪儿，往哪儿走！政府在龙奥啊！这边投资政策好，医疗条件好，关键是到政府办事方便啊，你说你从西部新城来市政府办事，经十路那个红绿灯口，不堵车都需要两小时，堵车就别来了!东部新城布局以高新技术产业，制作业和加工业为主，这是正儿八经提供就业的地方啊，有了人才聚集，其他的还是事吗？这也是唐冶房价突飞猛涨的原因！

但是咱们说归说，东部新城置业需谨慎啊！一个新城的发展需要时间，这不仅仅是消息利好就能解决的问题唐冶三年后卖10000元/㎡我能接受，现在卖8000元/㎡我接受不了大家不妨过了凤凰路往东转转，真真的还是一大片一大片的荒地啊（山建片区除外）！就别说过了绕城高速了，建议大家多走走，多赚赚，多比较！但是现在的唐冶就像08年的高新区，再过个十年八年的绝对很牛逼，现在买唐冶一定慎重，他有前景，但是高新区去年也就卖10000元/㎡！你觉得唐冶比高新区还有潜力的可以买，，，。

下面咱们说回主城区，不论时代发展到啥时候，主城区依然是主城区现在唐冶房价疯涨了，卖8000元/㎡了，但是高新区普遍16000元/㎡了，老城区都奔着30000元/㎡去了绿地cbd接着就开始蓄客出售，内部人士说20000元/㎡起，奔着三万去。

党家规划没说功能咋干，咱在此就不多说了腊山新区和西部新城我看做统一都是西部新城，上文已经说过，咱们不再赘述！旧城片区：省政府，省机关所在地，趵突泉，大明湖，千佛山所在地，寸土寸金，古建筑超级多，最多的医院，最好的学校，最好的配套，强化政治、文化中心的作用，老城区全面保护，基本上不再做开发，这儿的二手房都有价无市，很少有人变卖！有经济实力的买这一点问题没有！值得买！低于20000元/㎡的没有了！。

王舍人片区：加快传统产业的改造,济钢的搬迁工作已经进一步落实，新东站的建设已经开工，轨道交通也已经动工，工业北高架开工，一系列利好工作直接拔升了工业北路的房价，但是鉴于距离文博CBD和齐鲁软件园的距离，这里卖个一万三四真的不够，毕竟张马屯拍地，楼面地价都9613元/㎡了！这边就是相对来说很方便，

但是这边的升值空间已经被开发商压榨了一部分了，毕竟年初的价格和现在差了5000元/㎡，这本来是购买者的增值空间，现在买这住还可以，投资就算了！贤文片区：加快高新技术产业发展以齐鲁软件园为中心，舜泰广场，汉峪金谷，美联广场，齐鲁外包城等等高新技术产业聚集，高新万达广场开业，济南万达城600亿投资，工作，休闲，娱乐一体化的新城冉冉升起，这儿聚集人才就业的能力太强，现在房价16000元/㎡，这儿房价极限在哪儿？只有天知道！这儿不论是居住，还是投资都没问题，有钱值得买！。

燕山新区：疏解旧城的中心功能！只要在济南待过一年的，都知道王文涛书记来济南做的最重要的事是啥？那就是文博CBD的建设！但是济南城市发展规划里面咋没提CBD呢，是不是不搞了?文博CBD那是口语化的名字人家真正的官方名字

燕山新区！燕山新区由燕山新区城市景观轴与燕山新区风貌分区组成城市景观轴是干啥的？说白了就是济南经济对外窗口，济南的“深圳特区”，济南第一高楼就规划在这，济南招商引资的对外窗口也在这，奥体就在这，省博就在这，各种最好的商业配套都在这，最好的优惠政策也要在这！。

现在在售的万科城房价已经达到了1.8万/㎡，绿地CBD项目至少2万起！新济南主城区的市中心就是这！但是客观的说，这儿不是特别适合居住，因为这边容积率太高，建筑密度太高，这是济南未来的不夜城，商业是他的主旋律！光怪陆离的世界属于白天，房子更多的功能还是居住功能。

燕山新区风貌分区是干啥的？济南需要一片世外桃源来证明人居标准！济南最有名的景点：千佛山、大明湖、趵突泉不仅仅自然景观秀丽，更重要的三个地点人文历史丰富但是这三个地方距离相对较远，或者说你住在大明湖边，就不能千佛山边，也不能住在趵突泉边！。

济南城区哪儿能有将济南三个古老地标集合在一起打造新地标的潜力，来作为新济南生态宜居中心面向世界？只有华山片区符合，华山、华山湖、华泉居于一处，不论是自然环境还是人文环境与前三者相比都是不分伯仲！华阳宫，吕祖庙，72名泉之一华泉，万亩山湖再现唐朝秋色盛景！

华山业主别再说最新的《济南市城市发展总体规划》没提华山湖了，咱们这也改名字了，叫燕山新区风貌分区！燕山新区风貌分区东至奥体中路，中间是奥体西路，西至二环东路，三条主路都是直达济南CBD--城市景观轴，俨然就是济南CBD的后花园。

居住在主城区中的万亩山湖公园里，出门就是济南市政府最重点打造的燕山新区CBD，咱们这的房价该卖多少呢？您自己估个价？奥体中路的御山首府均价7500元/㎡！奥体西路的中海瓏玺精装洋房9000元/㎡起！二环东路的中海珑湾8500元/㎡起！

济南还有比这更适合居住？更适合投资的地方吗？

2016年绿公司年会选址山东济南，有一些企业家跟郭树清省长反应，济南特别堵，郭树清笑称，过去的济南叫做泉城，泉城的特征概括为“四面荷花三面柳，满城山色半城湖”但是，大家好像现在不这么理解了郭树清省长毫不避讳地自嘲道，济南目前在雾霾和拥堵两方面都名列全国前十名。

他戏称，网上对这句诗也改了，“从前是满城荷花半城湖，现在是满城雾霾半城堵”在党的十七大上，胡锦涛总书记在《高举中国特色社会主义伟大旗帜 为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗》的报告中提出，科学发展观第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续性，根本方法是统筹兼顾。

《济南市城市发展总体规划》从2012年开始申报，四年才得到国务院的批复，总规不再倡导GDP增长，而把生态建设作为重中之重这不仅是政府的进步，也是济南居民生活条件的进步，同时这也是济南城市建设的转折点，由全面追求GDP发展转向生态环境宜居城市建设的起点。

我相信，在王文涛书记的带领下，济南的天更蓝，水更清，人民更健康！燕山新区风貌分区实景图一览