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本文来自方正证券研究所于2023年12月19日发布的报告《始于地产，迈向科技——科技园区系列深度报告》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。刘清海 S1220523090001报告摘要

科技园区指数与地产指数相关性减弱，板块普遍调整之下跑出超额收益分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010年1月-2021年7月二者相关系数为0.8，在2021年7月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至0.7，并且在此期间。

科技园区指数跑出超额收益，截止2023年11月30日科技园区指数上涨25.9%（地产指数-17.3%），年化收益率达10.3%（地产指数-7.8%）我们认为科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗周期能力。

1）科技园区运营商的多种盈利渠道在行业下行周期仍能保持稳健营收2）多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低3）科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支撑4）科技园区运营商深耕。

国家战略发展产业，此类产业在过去取得了较大的突破，未来仍有发展空间，运营商通过对企业的投资打开新的增量空间我们认为科技园区所引进、投资企业的发展存在较高确定性1）中央提出科技园区形成的产业集群模式为发展战略性新兴产业的主要动力。

2）园区通过为入驻企业提供系列服务，加深对企业经营情况、行业竞争合作关系、行业就业形势、行业热门领域方向的了解，从而择优选择3）园区为企业提供金融类服务，及时解决初创型企业早期资金需求量大、融资困难等问题，提高初创企业存活率和研发成功率。

4）不同于传统基金投资，园区专精发展部分产业，从行业领头羊到小微企业、行业上游企业到下游企业都属于引进范围，对于行业信息的敏感度较高，接触一手资源而提高投资准确性投资建议：科技园区的发展为时代的必然，有望持续跑出超额收益。

科技园区的发展为我国工业结构变化趋势的主要体现，存在政策的大力支持，科技园区的稳健经营能力存在保障，我们持续看好科技园区在地产下行周期的良好表现此外，在地产板块上行时期，科技园区指数表现更为强劲：1）2012-1-6至2015-6-12，房地产指数收益311%，。

科技园区指数收益451%；2）2015-9-15至2015-12-22，房地产指数收益59%，科技园区指数收益69%；3）2018-10-18至2019-4-9，房地产指数收益58%，科技园区指数收益105%。

近期地产政策持续发力，目前政策力度逐步接近2014年，我们此前不断提及看好2024年成为地产的企稳之年，并且我们认为科技园区指数有望乘着地产企稳之势跑出超额收益标的方面，建议关注世界一流高科技园区试点运营商：张江高科、中新集团、电子城、东湖高新、天地源；存在潜力的老牌科技园区运营商：市北高新、苏州高新、南京高科。

风险提示：投资回报不及预期；科创突破不及预期；地产风险持续蔓延。报告目录

报告正文

11科技园区指数为何能跑出超额收益科技园区指数与地产指数相关性减弱，板块普遍调整之下跑出超额收益分析万得房地产行业指数（882011.WI）与万得科技园区概念指数（884100.WI），二者相关性逐渐减弱，2010年1月-2021年7月二者相关系数为0.8，在2021年7月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至0.7。

并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截止2023年11月30日科技园区指数上涨25.9%（地产指数-17.3%），年化收益率达10.3%（地产指数-7.8%）

我们认为科技园区在存在较强的抗地产行业下行周期能力，并且存在较高的成长潜力，有望维持超额收益抗周期能力：1） 科技园区运营商的多种盈利渠道在行业遭受周期时仍能保持稳健营收运营商普遍拓宽“租售并举+园区服务+产业投资”等多种盈利渠道，在楼市震荡调整的背景之下仍能保持较高的营收水平，走在地产开发新模式探索的前沿；。

2） 多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低股东背景强劲的科技园区类公司尚未受到地产信用风险蔓延的影响，股东平台背书为其稳健经营提供强支撑成长潜力：1) 科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支撑。

在人口红利逐渐减弱、制造业粗放式发展难以为继的情况下，国家提出大力推进战略性新兴产业发展，走科技创新驱动的工业化道路，并指出科技园区形成的产业集群效应为发展此类产业的重要因素；2)科技园区运营商深耕国家战略发展产业，投资存在较高确定性，打开盈利新增长点。

科技园区发展聚焦存在潜力的战略性新兴产业，通过在招商引资过程中形成的行业认知，辅以园区提供的服务，可一定程度提高投资的准确性2原因之一：科技园区在地产下行周期仍能保持稳健营收2.1 科技园区以政府设立为主。

产业园区是政府或企业为实现产业发展目标而设立的特殊区位环境，旨在形成产业集群，促进特定产业的发展这些园区提供必要的基础设施、服务和优惠政策，以吸引、支持和集聚相关企业，形成产业集群并提升产业的集约化和协作水平，产业园区的主体客户为企业。

按照功能上分类，产业园区可以分为一般工业园区、科技园区、专业园区等三类

园区按照开发主体可分为三类：1） 以企业为主体的产业物业租售模式与传统住宅地产开发模式相近，依照拿地、建设、销售或租赁的流程，为企业提供标准化物业、特色化增值服务2） 以政府+企业为主体的产业新城开发模式。

以PPP模式为主，政府是园区开发建设的决策者，开发商与政府设立项目公司提供产业发展服务为核心的六大类服务盈利模式主要为土地一级和二级开发盈利3） 以政府为主体的产业投资商模式，也是科技园区的开发模式将资金投入于产业园区及物业的开发建设和具有发展潜力的科技型企业为主，主要以园区租售业务、资本增值作为主要盈利模式。

2.2 产业园区开发的三种模式中，科技园区模式的抗周期能力更强科技园区的开发模式存在较大潜力，其发展存在政府背书、所处地块存在更大潜力、开辟多渠道收入模式，在传统地产下行时期仍能保持稳健经营1） 科技园区由政府主导设立，经验丰富且存在平台信用背书。

    a) 科技园区的规划、拿地、开发、建设、招商、运营等全部工作由政府派出管委会执行，政府平台参与产业地产市场较早，科技园区建设的质量存在一定保证    b) 科技园区具备强有力的地方政策支持，以及强大的政府平台信用背书，。

招商引资存在优势2） 科技园区一般由实力较强的地方政府设立，地理位置集中于核心高能级城市的潜力地块，且政府财政状况良好能够提供较大力度的促发展政策如张江高科落位于上海战略发展中心、苏州单独划分苏州工业园区为行政区等，区域存在良好的经济发展环境及地理位置。

其余开发模式的园区所在地段较为偏远，且政府对于核心发展区域的稳健经营要求较高，地段资源通常被国央企掌握3）科技园区开辟租购并举、企业服务等新收入渠道，传统地产遭遇周期仍能保持稳健营收多数科技园区采取租购并举的模式，既能满足地产开发对于资金的需求，又能保证可持续发展；园区服务主要为企业提供科技金融、创业孵化和人才支持等方面的服务，成为企业营收新增长点，例如。

2022年，张江高科租赁收入占比43.6%；市北高新租赁收入占比39.9%，服务收入占比40.5%。

3原因之二：科技园区的发展符合国家经济发展趋势3.1  科技园区的兴起是现阶段国家工业发展理念的体现形式 产业园区作为我国工业结构改革的先行者，其发展方向彰显国家主导理念，国家 创新发展思想伏笔已久且持续加码，科技园区兴起为经济发展的必然。

我国工业结构的变化趋势：从轻工业出口模式——技术型制造业改造——重工业 模式——创新技术工业模式 我国产业园区的变化趋势：设立出口导向型经开区——设立技术导向型高新区— —设立世界一流科技园区试点——科技园区主攻创新型技术。

一、改革开放初期（1978-1991年），工业结构初步确立轻工业出口导向型模式此阶段我国为解决轻重工业结构比例失调问题，调整重工业服务方向，加快轻工业发展，国家停建缓建一批基本建设和重工业项目，轻纺工业投资和原料进口大幅度增加，保证轻纺工业生产所需。

此阶段园区发展：1984年后，相继设立经济开发区，对外开放步伐加快，引进大批加工类劳动密集型的外资企业，出口导向型经济模式初步确立。

二、工业结构进一步调整（1992-2001年），出口加工模式稳固，发展重心向技术领域转变中国出口部门快速发展，民营企业和外资、港澳台资企业成为重要的出口商此时期同步推进工业结构调整：1）加强基础工业和基础设施建设，带动原煤、钢、化肥等主要工业产品产量大幅度增加；2）重视加工工业改造，用新技术、新工艺、新装备改造机械工业和轻工业，我国加工工业产品在国际市场上形成较为明显优势，出口经济发展迅速。

此阶段园区发展：发展重心开始向高新技术产业转移。外资企业所在产业园区产生的技术外溢效应推动了中国的技术进步和技术创新，以创新驱动高质量发展的高新区相继设立，电子工业等高技术产业快速成长。

三、探索新型工业化道路（2002-2014年），制造业粗放式发展难以为继，人口红利逐渐减弱，科技水平大幅提升进入21世纪，我国重工业产值占比突破60%，在资源环境开发边际效应逐渐收窄，且重工业对于环境的污染的弊端浮现，劳动成本优势减弱等因素的影响下，。

探索一条强调信息化、科技含量、环境保护的新型工业化道路成为破局关键此阶段中央不断提及工业改造、结构优化、高新技术、先进制造等核心理念，整体科技水平大幅提升，一些重要领域跻身世界先进行列，某些领域正由“跟跑者”向“并行者”、“领跑者”转变。

此阶段园区发展：世界一流高科技园区试点设立，走在探索以科技创新为主的新型工业化道路的前列，主攻新能源、电子信息、生物医药等高精尖领域。

四、新时代创新目标确立（2015年-至今），大力推进战略性新兴产业发展，攻坚“卡脖子”技术领域，走创新驱动的工业化道路2015年，党的十八届五中全会指出，我国创新能力不强，科技发展水平总体不高，是我国经济的致命弱点。

新时代创新发展方向确立，“十四五”时期全面贯彻新发展理念，培育壮大战略性新兴产业，在核心关键领域解决“卡脖子”难题，是我国产业高质量发展的迫切需求世界一流高科技园区试点走在创新发展的前列，目标从多维度设定旨在提升创新能力。

科技园区发展聚焦十四五创新发展理念，中关村从经济制度环境、创新能力、国际创新合作等五个维度设定目标；张江科学城提出建设具有鲜明创新文化的全球人才高地，加快构筑硬核主导的高质量数字化产业体系；多园区从研发经费支出、研发机构数量、高新技术产值方面确立2025发展目标。

3.2 以高新区为代表的科技园区取得良好的发展，成为地区经济主要支撑以高新区为主要代表的科技园区蓬勃发展，成为区域经济的重要支撑国家高新区深入实施创新驱动发展战略，在促进发展方式转变、推动高质量发展中充分发挥示范引领作用。

根据科技部，2021年，国家高新区以全国2.5%的建设用地创造了13.4%的国内生产总值其中，武汉东湖高新区GDP增速持续高于武汉市GDP增速，在2022年，部分城市高新区GDP占城市总GDP比例超10%

，西安高新区GDP占城市GDP27%。

高新区存在力度较大的人才补贴政策，在吸引具有创业、创新思想的高学历人才存在优势科技创新人才是战略性稀缺资源，不仅是国家高新区实现创新驱动发展的核心力量，也是国家高新区形成国际竞争力的关键力量各地高新区出台力度不一的人才引进补贴政策，主要以金融支持、科研突破奖励为主，全国高新区就业人数逐年增加，2022年已达2610万人。

高新区对于凭借地方政府财政优势，存在力度较大的招商政策，且对于具有创新突破的企业更为吸引。

人才引进及集群效应效果显著，与招商引资形成良性循环在就业人数不断增加的同时，高新区注重招商引资，产业集群聚集了同一领域或相关领域的企业，共享资源、促进合作和创新，多重效应之下，2022年高新区企业数量达21万，同比+13.4%。

这种集群化的形式不仅提高了资源的利用效率，还推动了技术进步和创新通过共享基础设施和服务，降低成本，促进了企业间的竞争力和地区经济的增长

4原因之三：科技园区深耕国家战略发展产业，投资存在较高确定性4.1  科技园区形成的产业集群为发展战略性新兴产业的主要动力科技园区所主导产业均属国家战略性新兴产业细分领域，此类重点领域发展实现巨大成效战略性新兴产业以知识密集和技术密集为主要特征，代表新一轮科技革命和产业变革的方向，是培育发展新动能、获取未来竞争新优势的关键领域。

我国战略性新兴产业经过十余年的发展，产业总体及重点领域发展均实现巨大成效，2021年我国战略性新兴产业增加值15.3万亿元，占GDP比重为13.4%，比2014年提高5.8个百分点。

中央提出科技园区形成的产业集群模式为发展战略性新兴产业的主要动力2020年12月时任工业和信息化部副部长王志军于经济日报发文指出“产业集群发展能够发挥专业化分工、产业关联和协作效应，降低创新和交易成本，促进生产要素合理流动和优化配置，是工业化发展到一定阶段的必然趋势，是推进战略性新兴产业快速发展的重要途径”。

科技园区的发展聚焦此类产业，集群效应已形成，战略性新兴产业获得较好发展

4.2 科技园区引进及投资企业发展存在较高确定性我们认为在战略性新兴产业集群模式形成的基础上，园区企业的发展存在较大潜力及确定性，主要原因或为：1）园区通过为入驻企业提供注册、报税、招聘等服务，在一定程度上

加深对企业经营情况、行业竞争与合作关系、行业就业形式、行业热门领域方向的了解，较为成熟的园区凭借经验择优选择引进及投资企业2） 园区为企业提供金融类服务，及时解决初创型企业早期资金需求量大、融资困难等问题。

大多初创型企业因资金短缺而倒在了“死亡之谷”，科技园区凭借多层次的资本市场优势带领初创型企业对接银行、基金等资源，及时解决其资金链需求，提高研发成功率园区运营商也会通过“基金+直投”的方式在不同阶段为企业注入资金。

3）园区在招商投资进程中深耕细分领域，接触行业上中下游的各能级企业，深入了解所投项目优劣不同于传统基金投资，园区专精发展部分产业，从行业领头羊到小微企业、行业上游企业到下游企业都属于引进范围，对于行业的敏感度较高，接触一手资源提高投资准确性。

4.3  战略性新兴产业过去发展取得成功，未来仍有发力空间战略性新兴产业在过去的发展中取得了较大的成功，创新发展领域取得突破，未来仍存在发展空间我们列举了新一代信息技术、生物产业、新能源汽车在过去取得的成就与未来发展的方向，。

我们认为此类高精尖技术的产业在科技园区形成的集群效应中取得了良好的发展，未来有望持续创新突破新一代信息技术营收高速增长，创新发展存在空间根据工业和信息化部，2012-2021年我国电子信息制造业营业收入年均增速达11.6%，2021年营业收入达14.1万亿元，利润总额达8283亿元，在创新领域取得新发展，集成电路、新型显示、5G等领域密集涌现。

在取得成绩的同时，集成电路产业仍面临产业基础薄弱、高端芯片供给不足等问题，创新发展存在空间

生物产业取得较大进展，创新发展空间广阔2022年医药制造业营业收入2.64万亿元，2010-2022年均增速达7.2%，生物医药产业是关系国计民生和国家安全的战略性新兴产业，我国已成为全球第一大原料药出口国、第二大药品和医疗器械消费市场、重要的药品研发服务贸易出口国，但是某些领域还未追上最新发展，原始创新能力存在较大提升空间。

新能源汽车发展取得巨大成就，核心领域攻坚迫切2022年，新能源汽车产量达636万辆，同比+89%，2016年仅生产55万辆，目前新能源汽车的保有量占世界50%以上我国新能源汽车关键零部件还面临“卡脖子”问题，在高比能量电池、高安全电池、长寿命电池方面仍要加大研发力度；电机系统方面，我国的高效高密度驱动电机系统等关键技术，相较国际先进水平仍有差距。

在碳中和的时代大背景下，新能源汽车的发展存在巨大空间

5 深耕世界一流高科技园区试点的潜力股5.1 张江高科：张江科学城主要运营商，贯彻“科技投行”理念5.1.1 张江科学城创新生态完善，主导产业领跑上海张江科学城创新企业云集，创新孵化链条完善，产业聚焦集成电路、生物医药、人工智能。

2021年张江科学城汇聚企业2.2万余家，拥有外资研发中心170余家、高新技术企业1600余家各类双创载体达到100家，在孵企业2500余家，孵化面积近80万平方米，张江科学城形成了“众创空间+创业苗圃

+孵化器+加速器”的创新孵化链条，形成 “两园、两谷、一岛、多基地”的产业发展格局。

集成电路：张江科学城已发展成为国内集成电路产业最集中、综合技术水平最高、产业链最为完整的产业集聚区2022年张江科学城集成电路销售收入2011亿元，同比增长18.1%，约占全市2/3张江科学城集聚上下游企业250多家。

全球芯片设计10强中的7家在张江设立了区域总部、研发中心；全球晶圆代工前5的企业有2家总部设在张江生物医药：张江科学城生物医药领域形成新药研发、药物筛选、临床研究、中试放大、注册认证、量产上市完备创新链。

2022年生物医药经营收入1320亿元，同比增长7.5%，约占全市1/6张江科学城集聚着1000余家生物医药创新企业，全球排名前10的制药企业中，有7家在张江设立了区域总部、研发中心，中国医药工业百强中逾四分之一在张江布局。

人工智能：张江科学城人工智能产业生态圈加速形成，张江人工智能岛入选上海市首批人工智能应用场景2022年人工智能经营收入721亿元，同比增长3.9%，约占全市1/4，科学城已聚集人工智能企业600余家，成为顶尖AI企业聚集地。

5.1.1张江高科地产板块收入稳健，毛利维持高水平张江高科作为张江科学城主要运营商，归母净利稳健增长，各项业务维持较高毛利率公司经过二十余年的发展，已成为上海张江科学城的重要开发主体，从主要依靠房地产开发为主的传统运营商成功转型为集园区开发、创新服务和产业投资一体的综合运营商。

2022年公司归母净利增至达8.2亿元，归母净利率43.1%，2020年归母净利显著上升主要原因为张江高科旗下子公司所持有微创医疗股份公允价值大幅上升导致2022年虽受行业大环境影响，公司各项收入仍较为稳定，。

租赁收入8.3亿元，地产销售收入10.5亿元，整体毛利率62.1%营收稳健主要原因或为：产业集群优势提升了企业发展的空间以及入园意愿和对园区产业生态的依赖，张江高科立足科技产业的发展围绕科学城打造了许多。

具有区域影响力的集群生态，使租赁收入稳定性存在保障。

5.1.1投资立足张江科学城，存在多个优质行业领头羊张江高科致力于成为“科技投行”，拥有多方面的产业投资经验，同时存在多层次的资本市场优势张江高科建有专业的投资团队，通过直投、创投、设立基金等方式，已经参投了诸多项目。

积极借助银行、证券、风险投资等科技金融机构整合资源，为科技创新主体提供资本市场服务截至2023年6月末，公司累计产业投资规模已达87.1亿元其中，直投项目53个，投资金额38.7亿元；参与投资的基金25个，认缴出资48.4亿元，撬动了559.1亿元的资金规模。

公司投资聚焦高科技产业，其中上海微电子装备投资潜力巨大，与上汽集团、阿里巴巴共同打造的智己汽车新品上市第二个月销量夺冠1）上海微电子装备：占据全国后道封装光刻机市场80%份额，全球40%份额上海微电子是国内领先的掌握设计、集成光刻机整机的制造商，半导体设备领域的领军企业。

张江高科旗下全资子公司上海张江浩成创业投资有限公司参股上海微电子装备(集团)股份有限公司9.09%的股份2）智己汽车：全力探索实现 “软件定义汽车”公司由上汽集团、阿里巴巴、张江高科共同出资打造，智己汽车发展聚焦深度智能化，区别于行业内主打娱乐功能为主的座舱，智己LS6以AI赋能驾驶，基于Linux底层架构实现智驾和智舱的充分融合，2023年11月，智己LS6的销量环比激增125%，达到8158辆，。

在上市第二个月就成功登顶中大型纯电SUV月度销量冠军，在渠道服务方面，智己汽车存在上汽集团的全力支持3）中茵微电子：高端IP自主研发，先进制程工艺IC设计的技术平台公司中茵微电子是一家产品工程公司，为半导体行业提供定制产品及解决方案。

IP是高科技战略领域被“卡脖子”的关键技术之一，在芯片设计中起到关键作用，自成立至今，中茵微电子已完成近十亿元销售收入2023年4月14日中茵微电子宣布已完成A轮过亿元融资，张江高科跟投5.2 中新集团：发展由苏州工业园外拓，产业投资聚焦高精尖技术。

5.2.1 苏州工业园区——从传统工业向创新科技转型的成功模板传统制造业园区成功转型，科技创新引领“七连冠”，生物医药、纳米技术、人工智能产业位于全国第一梯队苏州工业园区设立于1994年，由中国、新加坡两国合作打造，充分学习新加坡的园区运营模式。

2005年，苏州工业园区相继启动制造业升级、服务业倍增和科技跨越计划，力争从“中国制造”转变为“中国创造”2022年园区实现了国家级经济技术开发区综合排名“七连冠”，同时叠加国家高新区、世界一流高科技园区试点等职能，苏州工业园区已经成长为一个以高新技术为主导、先进制造业为主体的新型工业化示范区，。

园区成为全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一。

地区生产总值持续上升，园区投资总额增长显著，高新技术占比攀高2022年，园区实现地区生产总值3515.6亿元，同比增长3.3%，实现高新技术产值占规上工业总产值比重73.9%；投资总额92.4亿元，累计有效期内国家高新技术企业超2480家，累计培育独角兽及独角兽(培育)企业180家，科技创新型企业超万家。

苏州工业园区形成了“2+3”现代产业体系，即新一代信息技术、高端装备制造两大主导产业，生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业以及现代服务业苏州工业园区主导产业位于全国第一梯队，其中纳米技术应用早期布局，已填补全球多项技术空白。

1）生物医药产业园：稳居全国第一方阵，累计一类新药临床批件562张，上市新药22个2022年实现产值1368亿元，产业园内已聚集600余家创新企业、近3.5万名科技人才，形成创新药研发、高端医疗器械、生物技术三大重点产业集群。

苏州工业园在2022年国家生物医药产业园区综合竞争力排名第二，产业竞争力排名第一，目前园区内存在如百济神州等知名上市企业。

2）纳米技术应用：多个领域取得核心技术突破，填补多项国内外空白园区于2006年布局纳米技术应用产业，将其作为重点发展方向，目前在高性能微球材料、先进半导体材料、高端芯片研发等10多个领域不断取得核心技术突破，填补多项国内外空白。

2022年纳米技术实现产值1460亿元，先后汇集了15家纳米产业相关的上市公司，其中苏州纳米城孵化了5家上市公司，且形成上市企业梯队。

3）人工智能：全国首个明确提出聚焦人工智能产业并出台专门政策予以支持的国家级经济技术开发区，2017年开始重点规划人工智能产业，2022年实现产值805亿元，人工智能领域已集聚相关企业超1300家，各级独角兽（含培育）企业54家，瞪羚（含培育）企业187家。

园区出现了中际旭创、南大光电、思瑞浦、德龙激光等19家上市企业，累计吸引微软、华为、西门子、三星等13家世界500强研发机构和9家全球服务外包百强企业；集聚科大讯飞、思必驰、树根互联、云从科技等人工智能头部企业。

5.2.2 中新集团开发业务扎根苏州工业园，品牌优势外拓发展范围中新集团于1994年成立，作为园区开发主体和中新合作载体，为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献，集团形成了以园区开发运营为主体，产业投资和绿色发展为两翼的“一体两翼”协同发展格局

2023年前三季度公司归母净利稳健增长至10.31亿元，归母净利率39.5%；2021年公司确立了以园区开发运营和绿色公用的营收模式，营业收入连续三年增长，扎根园区发展保持稳健经营，绿色公用业务打开新的收入渠道，。

2022年整体营业收入47.4亿元，毛利率57.6%。

园区开发运营业务：扎根苏州工业园，品牌优势扩散发展区中园业务聚焦高品质工业类载体、特色产业园区和蓝白领长租公寓等产品的开发运营，为入驻企业提供一站式产业载体服务方案，目前在苏州工业园区内运营管理的标准及定建厂房约110万平方米，综合出租率约 95%，吸引入驻世界 500 强企业 23 家。

产城融合园区业务执行“走出去”理念，在苏州工业园区外积极扩张产业园项目，形成良好口碑。

绿色公用业务开拓营收新渠道，着力构建以新能源、新环保、园区绿色整体开发组成的绿色业务发展架构新能源方面积极响应国家双碳政策，以分布式光伏为关键领域，并通过集成充换电、储能业态等打造“光伏+”，分布式光伏已运营装机容量27.3MW。

5.2.3 投资聚焦科技创新产业，所投企业打破技术壁垒公司立足园区主导产业，以投带招开展多层次产业投资布局目前已形成以母基金、子基金、直投基金相结合，截止2023H1，公司累计投资认缴基金43支，合计认缴金额40亿元，累计直接投资科技项目 28 个，合计投资金额 5 亿元。

投资领域侧重于新能源、新材料、半导体、高端装备等具备科技创新升级潜力的产业。

中新集团在医疗健康领域投资的公司均获得较大成功，其中士泽生物医药及慧疗生物均打破技术壁垒1） 士泽生物医药：获FDA认证授予孤儿药资格公司致力于为以帕金森病为代表的尚无实质临床解决方案的重大疾病提供规模化、低成本的干细胞治疗方案。

近日，公司研发的iPS衍生细胞药获得FDA认证并授予孤儿药资格，也是迄今为止全球首个用于治疗渐冻症的拥有孤儿药资格的iPS衍生细胞药2） 国顺激光：专攻高功率超快光纤激光器的科技创新型企业“国顺激光”研发的主要技术—。

—微纳结构光纤，相较于传统的商用光纤具有低色散、低非线性、低损耗等特点，在量子通信、高精度传感、高能量脉冲、超短脉冲传能等方向有着巨大的潜在应用团队已经实现了从微纳光纤的设计、制造到超快激光器中的应用，。

打造了完整的技术闭环2023年9月4日完成Pre-A轮融资，中新集团旗下基金跟投3）慧疗生物：mRNA递送研发的领航者安全高效的靶向递送是目前制约 RNA 药物发展的关键，慧疗生物自主开发的的类胞膜（CLS

）递送技术，相比于当前广泛使用的 LNP 递送技术，在器官靶向性、递送效率、稳定性、安全性等方面具有显著优势，并且 CLS 是慧疗生物具有完全知识产权的平台技术，专利清晰，解决了mRNA行业面临的技术壁垒与海外专利封锁

2023年3月慧疗生物宣布完成超亿元Pre-A轮融资5.3 东湖高新：专精中国光谷运营发展，置出工程业务，向轻资产模式探索 5.3.1 武汉东湖高新区，加速迈向世界光谷中国光谷，由中国之最迈向世界之最武汉东湖高新区又称中国光谷，是中国第一根石英光纤诞生地，是

全国最大的光器件研发生产基地，是全国最大的激光产业基地，是全球最大的光纤光缆研制基地，是全球最大的中小尺寸面板研发生产基地目前东湖高新区的光电器件占全国市场份额60％，激光设备占全国市场50％，光纤光缆占全球市场25％。

，已形成涵盖上游光纤光缆、中游光器件及光模块、下游光系统设备的完整产业链条，实现自主可控光谷持续取得发展突破，GDP增速高于武汉市，且占较大比重过去十年，光谷持续推动创新突破，1）经济发展方面：地区生产总值超2600亿，企业数量从1.7万家增至12.7万家，专利授权量增长6.5倍，光电子信息产业规模超5000亿元，生物城综合竞争力升至全国第四；。

2）创新投入方面：科研经费从4.4亿元增长至80亿元，企业研究开发从48.8亿元增长至317亿元。

5.3.2 东湖高新专精发展园区运营，布局轻资产业务 中国光谷开发商，综合运营实力列席全国第一方阵东湖高新集团实际控制人为湖北省国资委，公司园区运营业务起始于1993年，从全产业链的角度出发，挖掘科研方向，。

重点发展智能制造和生命科技两大战略性新兴产业东湖高新作为作为中国光谷的开发商，园区开发经验丰富，在全国布局主题产业园区，目前公司正在开发运营主题园区45个，累计引进12000家企业，园区企业年均产值1500亿，园区内上市企业60家，拥有世界500强企业20家。

轻资产业务布局初见成效2021年，东湖高新集团成立武汉智园科技运营有限公司，布局轻资产运营服务，并向智慧化园区运营转型公司通过整合集团优势资源，联合人工智能领域龙头企业--科大讯飞，以园区建设为基础，以招商运营为核心，以智慧园区为抓手，建设品质园区，引入品质企业，提供品质服务，构建新兴产业生态圈，。

致力于成为智慧园区的引领者，科技赋能的推动者。

置出工程业务，专精发展“环保科技、科技园区”东湖高新于2023年6月披露拟出售其全资子公司湖北路桥，交易若完成公司原先工程建设板块业务将被置出公司表明将继续夯实“环保科技、科技园区”板块，同时公司将积极探索、拓展战略新兴产业，。

进而有利于公司高质量发展、优化公司资产结构，本次交易事项符合公司未来发展战略。公司园区业务板块收入持续增加，2022年实现营收19.8亿元，同比+56.1%。

5.3.3 所投企业高新技术全国领跑，持续推进上市进程 截至2022年末，公司在管基金4只，分别投向智能制造和生命科技两大领域，覆盖初创期、发展期、成熟期，重点针对东湖高新管理园区或拟入园区的优质企业进行价值投资，基金累计投资项目27个，直投项目1个，其中园区项目13个，

公司出售其营收占比72%的工程业务产生的足量资金可满足其探索拓展战略性新兴产业的投资需求基金投资企业中里得电科获得创业板IPO注册批文；达梦数据库科创板IPO成功过会，成为国内数据库第一股；禾元生物科创板申报获批受理。

1） 里得电科：专注于电力安全领域的国家级高新技术企业公司已掌握多项核心知识产权，公司及其子公司共拥有127项授权专利，包括3项发明专利、99项实用新型专利、25项外观设计专利2019-2021年公司营收分别为3.26亿元、4.04亿元、4.59亿元，营收持续增长。

东湖高新通过园区投资基金武汉东湖高新硅谷天堂股权投资合伙企业，持有里得电科0.89%股份2023年7月6日，里得电科上市辅导备案获证监局登记受理2） 达梦数据：国内领先的数据库产品开发服务商面向大中型公司、企事业单位、党政机关，提供各类数据库软件及集群软件、云计算与大数据产品等一系列数据库产品及相关技术服务。

2019-2021年，达梦数据在国产数据库管理软件中的市场占有率，连续三年排名第一东湖高新通过武汉华工明德先进制造创业投资合伙企业，持有达梦数据2.63%股份2022年12月30日公司科创板IPO成功过会。

3）禾元生物：全球领先的植物生物反应器技术平台公司是一家专门从事植物源重组蛋白表达技术研究与产品开发的国家高新技术企业，已经建立了我国植物源生物药的完整产业化体系和质量保障体系其核心产品HY1001（植物源重组人血清白蛋白注射液）是

国际上唯一获得美国FDA批准、国内唯一同时获得中国NMPA和美国FDA批准进入临床研究阶段的重组人血清白蛋白药品2022年12月29日公司科创板IPO获上交所受理5.4 电子城：中关村开发元老，业务辐射全国 。

5.4.1 转型科技服务运营商，跨区域打造多个高技术科研园区北京电子城高科技集团股份有限公司成立于1994年，是中关村科技园区最早的开发建设成员之一2012年，公司启动了战略转型和市场化改造，从“区域开发建设企业”转变为。

“跨区域科技空间提供商”凭借在科技发展空间营造方面的突出优势，“立足北京，辐射全国”，已在全国6个区域，10个省市，启动和运营了近40个科技空间及科技创新服务项目，累积总规模约900万平方米2016年公司开始向科技服务运营商转型。

2022年公司产业类项目出租面积同比上升，再次体现了科技园区租赁业态在地产整体下行时期能够保持稳健经营的能力；公司园区地产销售业务营收大幅增长至43.3亿元，同比+282.3%，主要系南京住宅类项目收入结转导致。

电子城高科以促进科技创新生态和推动产业发展为己任，立志成为国内领先、国际知名的科技服务企业。依托于在科技发展助推服务、科技资源资本整合和科技发展空间打造方面的核心优势构建六大业务板块。

中关村开发元老，凭借丰富经验及行业声誉业务辐射全国多地电子城科技创新平台服务聚焦数字科技产业，提供集聚数字科技产业的智能化、个性化科技创新平台服务，为区域产业的数字化和创新提供坚实支撑作为中关村的开发元老之一，积累了丰富的科技空间开发经验，良好的政府关系，凭借行业声誉，园区运营辐射全国多地。

优质园区案例有：电子城北京创新产业园、电子城北京科技研发中心、电子城天津国际创新中心、电子城南京国际数码港，各园区发展专精于电子信息、人工智能、集成电路等高科技行业分支。

5.4.2 投资持股全球领先的农业机器人公司电子城高科通过构建产业基金、创投基金、股权投资等多元化资本运作及服务手段，打造“科技+金融”相互融合促进的生态环境，为科技企业提供金融服务、为公司科技服务业务发展和服务内涵延伸提供资金支撑。

其中中科原动力为全球领先的农业机器人公司1） 安酷智芯：专攻红外热成像产业链的创新企业公司专注研发高性能传感器模拟信号链芯片，通过混合信号集成芯片技术、传感器技术及系统应用技术，公司开发了中高端信号感知芯片，可广泛应用于工业测温、安防监控、医疗健康、车载夜视等领域，。

解决核心前端器件的国产替代问题2023年2月安酷智芯完成数千万元A轮融资，电子城参与的英诺天使基金持有安酷智芯12.27%股份2）中科原动力：全球领先的农业机器人创新科技公司公司致力于用人工智能和自动驾驶技术为全球农业发展提供具备全昼夜、无人化、精准作业能力的农田作业机器人产品和服务，构建农业无人化、生产智能化、作业精准化、管理数字化和服务网络化的农业科技现代化新时代，已经成为。

国内智能农机无人作业面积最大、技术世界领先的农业机器人公司电子城参与的英诺天使基金持有中科原动力8.01%股份5.5 天地源：深耕西安高新区的地产开发商5.5.1 西安高新区产业优势显著，经济活力充沛西安高新区主导高新技术产业，产业高地优势显著。

IT产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业等西安市重点高新技术产业主要位于西安高新区，高新区凭借突出的产业集群优势，更吸引来华为、中兴、三星、隆基绿能、比亚迪、巨子生物、铂力特等各行业龙头企业入驻根据工信部下属经济研究中心-赛迪顾问园区经济研究中心研究发布的《园区高质量发展百强（2022）》排名，西安高新区位列第十，产业高地优势明显。

高新技术产业推动高新区经济发展，高新区GDP占全市比例不断上升得益于西安高新区显著的产业高地优势，高新区GDP同比增速连续维持两位数高增长，2022年高新区GDP突破3000亿元，同比+15.8%，高新区GDP占全市比例由2017年的16.4%稳定提高至2022年的27.0%，区域基本面稳健，经济活力充沛。

5.5.2 高新区楼市表现亮眼，房价坚挺且销售增速优于全国 高新区房价领先西安市场，商品房销售增速优于西安与全国房价方面，截至2023年11月，高新区新房均价22306元/㎡，于西安各区内仅次于曲江，房价较为坚挺；商品额销售金额方面，高新区销售额同比增速于2019年后持续优于西安全市以及全国，2021年，西安商品房销售额同比-20.4%，高新区依然维持+16.3%的双位数高增速，韧性较强。

5.5.3 背靠国资投资聚焦西安高新区,销售韧性较强 天地源隶属于西安高新区管委会,深耕地产开发三十余年来，凭借优秀的产品力，公司品牌影响力彰显公司战略“立足西安，拓展全国”，累计入驻城市超15个，但随着近年来行业面临结构性调整，公司投资范围主动收缩，拿地重新聚焦大本营西安高新区，公司深耕西安成果显著，近年于西安市场的销售规模坐稳第一梯队。

公司销售韧性较强，销售业绩逆势增长2020年以来，公司业绩增速持续优于行业，2020年与2021年销售金额同比分别实现40.2%/11.3%，分别高于行业31.5pct/6.5pct2022年行业面临结构性调整，全国商品房销售额同比-26.7%，天地源销售额同比-11.4%，高于行业15.3pct，行业下行周期中，公司销售业绩韧性较强；截至2023年Q3，全国商品房销售额同比-4.6%，天地源销售额实现同比正向增长，录得+1.1%，销售业绩逆势增长。

公司于西安的开发项目布局集中，同样多位于高新区公司聚焦西安的同时，聚焦核心板块，背靠西安高新区国资委，充分利用资质优势，于西安的绝大数开发项目均位于西安高新区公司于高新区项目布局密集，区域优势显著

6 存在潜力的老牌科技园区运营商6.1 市北高新：发展围绕上海静安，营收稳健增长上海市市北高新技术服务业园区地理位置优越，全市唯一的云计算和大数据产业基地公司运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区。

，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分园区大力发展数智经济，2022年实现总营收2400亿元，全市开发区综合排名第二，跨国地区公司总部26家，行业龙头企业100

余家，大数据、人工智能企业700余家，吸引了华为、万向、信息发展、浪潮、卡斯柯、中国通号等龙头企业。

市北高新以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，紧紧围绕静安“一轴三带”发展战略，深入贯彻实施“静安全球服务商计划”、助力静安打造“国际创新走廊”，致力于成为数字化转型特色示范区1） 地产开发运营：坚持“租售并举，租赁为先”的模式。

公司地逐渐摆脱对于传统房地产销售的依赖，2021年租赁收入超过地产销售收入，在传统地产下行时期，整体营收持续增长2）产业服务集成：以产业集聚促进招商引资，服务收入大幅增长公司吸引数智产业上下游企业主动聚拢，。

2022年成功引进亿元税收企业1家，千万税收企业19家、数据智能类企业89家。2019年以来服务收入CAGR为149%。

3） 产业投资孵化：坚持“投资+孵化”的科创引培模式公司深化坚持“投资+孵化”的科创引培模式，努力做好“科创企业时间合伙人”截止2022年，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾累计孵化苗圃项目391项，孵化企业372户，加速器企业74户。

市北高新具有潜力的投资企业：  a) 梦创双杨：以政府机关为主要客户的信息技术企业公司基于低代码开发平台，专注于在数字政府领域提供软件产品及技术服务，开发了国产化适配的“数智协同”、“数智教育”、“数智大脑”三大类软件平台产品，被中国科学院《互联网周刊》评选为。

“2021年度中国信创500强企业”和“信创独角兽企业”2023年3月梦创双杨披露招股说明书，拟登陆上海证券交易所主板，市北高新持有其1.88%股份 b) 灿瑞科技：数模混合集成电路的重要供应商公司于2005年成立，在智能传感器芯片、电源管理芯片等细分领域建立了丰富的核心技术储备，

其中智能传感器芯片领域主要产品的技术性能达到国际先进水平，可以与国际知名磁传感器芯片厂商的同类产品竞争公司于2022年10月科创板上市，市北高新持有其0.93%股份6.2 苏州高新：高新技术产业培育与投资运营商。

苏州高新区于1990年启动开发建设，GDP增速全市领跑2022年，完成地区生产总值1766亿元、增速3%，列全市第一主要原因或为1）区位优越交通便捷，两个小时可以到达长三角三个核心城市、四个重要港口以及五个国际机场。

2）创新发展全面推进，累计集聚高新技术企业1376家、瞪羚企业335家、独角兽（培育）企业44家、上市企业31家（其中科创板10家）3）瞄准打造数字经济时代一流产业创新集群，持续发展壮大“2+5”现代产业体系，。

新一代信息技术、高端装备制造两大主导产业产值分别达1560亿元和1220亿元苏州高新区围绕光子产业、医疗器械、集成电路、软件和信息技术、绿色低碳等新兴产业重点领域，大力引进重大产业、创新项目，新兴产业产值年均增幅超30%。

新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达60%和57%苏高新股份立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，以创新地产、文旅商贸、节能环保和战略新兴产业作为主要发展方向，以非银金融与产业投资作为蓄能产业，在拓宽营收模式上做出了多方面的尝试。

商品房销售仍占据大部分收入，归母净利主要由投资收益构成苏州高新盈利渠道多元化，但商品房销售收入占比仍较大，2022年商品房销售收入84.9亿元，占总收入79.1%；公司整体毛利率相较于其他园区运营商处于较低水平，2022年为15.6%；2023年前三季度归母净利2.7亿元，投资净收益4.7亿元，为归母净利主要构成部分。

公司围绕“战略投资、产业投资、财务投资”三大维度加快医疗器械、绿色低碳、先进制造、半导体等相关行业的投资布局，存量投资项目累计出资金额29.47亿元1） 战略投资方面：参股杭州银行、东方创业、苏高新创投等，获取长期稳定的投资回报。

2） 产业投资方面：围绕医疗器械等重点产业投资发展方向，设立  新苏新兴基金、美德科二号基金等；认缴出资2,500万元参与投资朝希优势壹号基金，重点投向新能源及相关产业    我们罗列了部分存在潜力的投资企业：。

 a) 麦田能源：估值超百亿的独角兽企业公司作为在全球新能源领域深耕多年的品牌，凭借技术创新与良好品质，在全球主要的新能源市场上崭露头角，尤其在部分地区的户用储能与光伏逆变器这一细分领域，麦田能源的市场占有率持续领先。

，已发展成为当地知名的头部光伏品牌之一公司于2023年5月份完成Pre-IPO轮融资后的估值突破百亿，2023年7月上市辅导备案获受理    b) 诺一迈尔：研发生产再生型植入医疗器械的创新型企业公司致力于产品与技术国内首创和国际领先，掌握了前端原材料设计开发和关键工艺制备技术，

实现了高端核心装备的国产化，形成了自主知识产权，打破了国外技术壁垒2023年3月完成数亿元B轮融资，苏高新金控领投  c) 心擎医疗：国内首个获此认定的介入式人工心脏研发企业心擎医疗由国家级人才工程入选者、国际机械循环辅助协会（ISMCS）首位华人委员、苏州大学特聘教授徐博翎博士领衔创立，致力于打造新一代急重症场景下的体外生命支持平台。

2023年8月其介入式人工心脏获得了美国食品药品监督管理局“突破性设备”认定公司于2022年1月完成超亿元的B轮融资，苏高新创投跟投6.3 南京高科：南京经济技术开发区建设者转型科技创新投资商南京高科作为扎根南京经济技术开发区的老牌国企，企业的发展从开发区基础建设——迈入股权投资领域——集中发展“市政、房地产、股权投资”三大主业——聚焦科技创新领域。

公司目前产业横跨房地产、市政、股权投资业务领域，投资了南京银行、栖霞建设、中信证券、广州农商行、硕世生物等一批盈利能力突出的优质企业，搭建了可持续发展的产业架构，实现了公司业绩的持续稳健增长。

营业收入较为稳健，毛利受行业下行略有下滑，投资布局成效显现2022年，南京高科实现营业收入44.8亿元，同比-8.9%，行业下行时收入相对稳健，毛利率下滑至18.6%公司早于1999年开始布局股权投资板块，目前已卓见成效，2022年投资净收益16.9亿元，占营业利润97.7%。

股权投资业务为公司的核心业务，公司建立了涵盖“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大专业股权投资平台体系，累计投资了四十余个优质项目，其中南京银行、栖霞建设、中信证券、南京证券、硕世生物等多家公司已上市

，实现增值近70亿元截止2023H1，公司投资项目中，海纳医药创业板上市申请已问询，一脉阳光港交所上市申请已受理1） 赛特斯：十五年打磨“硬技术”助力解决“卡脖子”问题公司是领先的软件定义通信解决方案提供商，为国家电网设计实施的软件定义数据中心方案，成功替代美国大厂专用设备，。

是该领域实现国产替代的唯一产品，解决了国家电网管理系统被“卡脖子”的问题南京高科通过旗下南京高科新创投资有限公司持有赛特斯5.79%股份2）百普赛斯：为全球生物医药、健康产业领域提供关键生物试剂产品及解决方案的行业平台型基石企业。

公司业务遍布全球，在中国、美国、瑞士等国家的12个城市设有办公室、研发中心及生产基地2023年12月4日百普赛斯与星奕昂生物签订战略合作协议，将加速细胞治疗领域新药的研发上市进程和临床上更好的应用百普赛斯

2021年于创业板上市，目前南京高科旗下南京高科新浚成长一期持有其4.3%股份7投资建议：科技园区指数抗周期性强，有望持续跑出超额收益我们认为科技园区指数存在较强的抗周期能力，持续跑出超额收益并非偶然：。

1） 科技园区的兴起符合产业我国向创新驱动工业的发展趋势2） 多数由政府主导设立的产业园区存在政策的大力支持，在人才、企业引进方面存在较大优势，形了产业集群效应的良性循环；3） 园区运营商普遍开启了“租售并举+企业服务”的多样收入渠道，在传统地产销售下行时期仍能保持稳健营收；

4） 园区运营商通过“直投+基金”的投资模式围绕产业园区主导产业发散投资，主要投资方向聚焦战略性新兴产业等存在巨大潜力的类别，凭借对于产业的了解及能够提供的服务提升投资的确定性此前地产板块上行时期，科技园区指数表现更为强劲：。

1） 2012-1-6至2015-6-12，房地产指数收益311%，科技园区指数收益451%；2） 2015-9-15至2015-12-22，房地产指数收益59%，科技园区指数收益69%；3） 2018-10-18至2019-4-9，房地产指数收益58%，科技园区指数收益105%。

近期地产政策持续发力，目前政策力度逐步接近2014年，我们此前不断提及看好2024年成为地产的企稳之年，并且我们认为科技园区指数有望乘着地产企稳之势跑出超额收益标的方面，建议关注世界一流高科技园区试点运营商：张江高科、中新集团、电子城、东湖高新、天地源；存在潜力的老牌科技园区运营商：市北高新、苏州高新、南京高科。

风险提示：投资回报不及预期；科创突破不及预期；地产风险持续蔓延。附录核心标的信息汇总