未来科技城楼盘价格：未来科技城楼盘价格走势

先讲讲我上次摇号，运气确实不错，并不是摇中运气不错。而是华夏四季出公告，要开始摇号后，我发现云和湖也出了公告

 

先讲讲我上次摇号，运气确实不错，并不是摇中运气不错而是华夏四季出公告，要开始摇号后，我发现云和湖也出了公告，西湖区三墩26400的均价，着实便宜，89方的户型，给力刚需很好上车的机会，如果作为新杭州人，必定会选西湖区，不仅学区更好，离城区也近，产业和配套也不差，而华夏四季均价在。

380万到570万之间，是改善型楼盘，必定会受到云和湖的分流结果也是显而易见的，云和湖的概率要低一半，云和湖成功地掩护了华夏四季的摇号者，增加了华夏四季的概率这还不算，运气好的地方还有，云和湖10号选房，华夏四季

12号选房，同时摇号参加两个楼盘的，如果选到云和湖的楼盘，必定会放弃华夏四季的楼盘，但这个因素不明显，估计就影响了七八个人，因为华夏四季前面放弃的人很少 即便后面楼市持续降温，华夏四季还是会更难摇，因为后面红盘持续消失的情况下，未必有其它红盘分流，而后面摇到的，离交房时间更近了，且在楼盘内部的位置更好。

再讲讲我的摇号经历，阳光城3次，中南樾府2次，翡翠城2次，兴业耦园1次，华夏之心1次，新湖菲林山1次其中摇到华夏之心和新湖菲林山，权衡后，放弃，没去现场选房结果最终显示，这2个楼盘确实不太好卖，华夏之心爆出二次选房，新湖菲林山貌似至今没卖完，我想说的是，房产价值都可以量化的，我放弃的，基本他的价格相比价值，并没有太大优势，尽管上述楼盘比很多乱摇的楼盘已经好了很多，但能选择最佳的，尽量选择最佳的。

所以，与其说，买房摇号看运气，不如说买房摇号看眼光，你买到公认的价差大的红盘，确实靠运气赚了，但一个人一辈子可以靠运气吗，杭州楼市会一直摇号吗？更多的是在公平，正常的楼市下，货比三家更多的是像我一样，运气不好，没摇中红盘，摇中几个一般的楼盘，这时候就要看你对房产价值的评估，以及对楼市行情的判断，我在。

5月份楼市最火爆的时候，就提醒必定会降温，结果降温速度比我想的快因此，我的标准变得很严格，动不动就放弃，而且下半年翡翠城有700套房子，我没有报名摇号，也是放弃了翡翠城是多红的楼盘，全杭州所有房产媒体没有一家不强烈推荐的，但我仔细衡量了下，近。

4年的交房时间，26500的均价，还是高层，算上4年资金成本，并不便宜，尽管绿城的房子和物业品质不错二者，翡翠城距离我家很近，鸡蛋尽量别放一个篮子，且翡翠城属于闲林板块，读书是个问题，因此果断放弃因为前面多次的放弃，才摇中华夏四季，与其说，后面运气来了，不如说运气是前面的楼市判断所创造的。

翡翠城是个好盘，但相比华夏四季，那必定华夏四季好些，洋房VS高层，10个月交房VS 4年交房，5000装修VS 3500装修，层高问题，还有地段的因素和教育的因素，当然，这2个都不错，周边3公里内都有4-5

个综合体，这在全杭州也不多见上半年华夏四季2%的概率，基本会吓走大部分人，但2019年年初就到了20%的概率，那是楼市疯狂的状态下无法想象的我想说的是，后面买房的是比我更好的时机，二手是不是更便宜了？一手是不是离交房时间更近了？机会永远存在，只是不要在疯狂的状态下做决定。

什么“最后的上车机会”，都是骗人的，我敢说，论投资回报，买在我后面的人，只要动点脑，必定比我高虽然很多房产是自主的，我的也是，但买个菜还要还个5毛钱，买房时机好，能省50万，100万的，谁不在乎，真的刚需，不计成本买入的，其实很少的，冲昏头进去的，事后都会后悔。

就比如我摇不中华夏四季，我可以选择买他周边的万科星空，4.4万的均价，139方是611万，而华夏四季只要420万，省了191万，算上装修标准，洋房的因素，我省了240万都不止所以，没有比较就没有伤害，当然摇不中的话，替补方案是什么？过。

5年买万科星空，我敢打赌，5年银行理财收益，必定超过万科星空的涨幅，也许5年后万科星空还降了，那就更省了上半年“亚运前，杭州楼市不会跌”的话到处都是，到了年底，基本就是笑话了当然我很早就明白，北京2008

奥运会的时候，北京楼市跌了，中国股市跌了亚运会算什么未来科技城作为城市的副中心，板块内不少楼盘二手价格在4万-5万1之间，听起来也是骇人听闻因为这个价格在市区很多地方买二手选择余地都很大，但考虑到未来科技城的五常街道的房子拉高了均价，因为该板块有。

5A景区西溪湿地（全国只有200多个5A景区），且都是洋房，所以均价很高，但怎么说价格还是太高了些，即便将来的未来科技城拥有城市的大部分功能，但杭州地图一看，离杭州市中心确实太远了，尽管五常街道已经很近了。

对一座“超级卫星城”，不应该有特别高的期待，比如大部分城市房价，都无法脱离市中心的“万有引力”，也就是说，用圆规在地图上一圈圈画圆，房价必定应该是越边缘，越便宜具体到杭州，那就更明显了，杭州从900年前南宋建都起，皇城是中心，目前杭州

10扇城门以内的皇城区域，还是绝对的中心，所以很多老杭州人一直喜欢住在皇城内区域，但现实还是很难的，其实早在南宋以前，那个区域已经是中心了，1000多年一直没变西湖在1000多年以来是杭州的另一个中心，西湖边老破小也要近。

10万，新房如果有，价格是要上天的但这一波行情下来，我发现很多板块均价都在5万左右，有些脱离上述这个定价体系，这里面有地铁规划因素，但长期看，还是会出现价值回归，同心圆外面的部分更加便宜目前的未来科技城，已经从1.0板块升级为。

2.0版本，划进来闲林，老余杭和中泰等区域，面积达273平方公里但核心区域只有五常和仓前两个位置，那这2个区域哪个更有潜力，作为一个闲林人，我当然推荐五常，哈哈哈，肯定不是闲林为什么是五常，长期看两大因素会影响房产的价值，五常离市区更近，而且有。

5A景区西溪湿地，这2者是仓前街道所不具备的具体表现在房价上，是非常明显的，仓前最贵的楼盘是EFC，二手挂牌在3万7 左右，五常街道在基本都是4万+，甚至5万的楼盘都有具体体现在湿地这一因素，湿地比非湿地，起码有。

1万的溢价，而换成其他房子，即便地铁+附近大型综合体这2个因素加起来，也未必有1万溢价，湿地的能量真是爆棚，别问为啥这样，这个溢价一直存在，更何况五常更靠近杭州，2013年绿城西溪融庄一手开盘就卖2.5

万了，那简直贵上天了，五常一直是余杭房价最贵的地方，这和未来科技城无关但媒体喜欢标签化未来科技城，提起未来科技城，就喜欢提仓前，提羊锅村，因为一句“曾经掏羊锅的地方，变成一座城，变成了年轻人创业的天堂，实现梦想的地方”，这样更加有戏剧感，更加能歌颂政府的功绩，提五常就不合适了，五常本身底子不差，土豪多，又处那么好的位置，五常变成未来科技城，无非是锦上添花而已。

我选房的时候，买房感觉不要钱一样的，一个是码农，一个是五常本地人，那得多土豪了，我一个闲林人只能望洋兴叹但事实上，未来科技城真的就只是仓前吗？恐怕五常更为重要些吧，阿里巴巴总部都在五常啊，还有海创园，城西最大综合体西溪印象城也在五常。

当年如果阿里两三年就搬走，呵呵，未来科技城，你们自己去玩吧，产业是阿里带动的，房价也是阿里员工炒高的，人家员工买房真的是两三年工资，还有无息贷款以上对比有些许吹毛求疵之嫌，总体来看，五常和仓前都是板块内的重点建设区域，房产价值都是不错的，不像我那不争气的老家闲林，不过等公共中心和金融岛建设完成，恐怕闲林也会崛起，因为那时候公共中心更接近未来科技城的中心定位。

未来科技城有好几个中心，阿里巴巴算中心，西溪湿地算中心，EFC和梦想小镇算中心，公共中心和金融岛也是中心，当然华夏四季附近也算个中心，去年边上有百亿地王诞生，万科合作，且靠近西湖区，离蒋村的龙湖天街，西溪银泰，泰禾中央广场都很近。

其实评估房产价值，并非很多人想的那么简单这几年我听到最多的一个买房案例就是，很多年纪大的人无数次跟我说，某某人，在G20峰会前，买了一幢排屋，羊锅村边上，500个平方，一共五层楼，只要330万我顿时感觉莫名其妙，我看房。

10几年，阅盘无数中国好像没有5层排屋的吧，而且我们这有6000多一平米的排屋吗，排屋不早就三四万了吗但仔细一想，便明白了他们说的是青枫墅园，5层楼，指的是地上3层，地下2层这个楼盘2008年就开始卖了，一直卖的不好。

其实G20峰会前，我也去看过330万仿佛确实不贵，但你想，全杭州房子基本都卖空了，为啥清枫墅园还有房子，看似还那么便宜，还在炙手可热的未来科技城，我最终为啥依旧不买？说实话，它以前的位置很差，但目前未来科技城一开发，位置并不差，还有地铁。

青枫墅园问题：第一，周边有个公墓，这也就是10几年来一直不好卖的问题，甚至到了峰会前还有房子，边上有没公墓，价格要相差5000—7000一个平方第二，房屋质量问题，问题不小，买二手的一定要仔细看，但小开发商的很多房子不都那么差。

第三，物业问题，很烂很烂，新闻也曝光好几次，降物业费问题也闹出了大动静 第四，装修问题，房子买来便宜，只要330万，貌似还挺适合刚需的，但刚需千万不能买，买来装修还要200万，这是刚需盘吗？ 你不装修，买排屋做啥，配套肯定要跟上。

后面发现是累赘了；刚需住不起，土豪觉得有公墓，质量差，所以一直不好卖 第五，出手问题，排屋比普通房子出手难10倍，而且买排屋长期不少要亏钱，很少有人靠买排屋赚很多钱的，排屋在房产中还是偏享受，偏消费的 。

6.面积问题，说说是500个平方，房产证上就145—178的面积，是近2万的均价，考虑到那么多不利因素，真的不便宜，不然不会一直无人问津卖房的时候是看房产证面积的赠送的350个平方，卖的时候赠送面积是不值多少钱。

，而且地下室和阳台，花园这种面积真的利用价值不大如果房产证面积是500方，真的6000一平，即便四面八方都是公墓，也是值得买的，毕竟便宜啊青枫墅园目前原来开发商经营不好，已经转让给景瑞了，这也是房子问题的因素。

除了上述6点不利因素，其余还有很多，就不一一例举了，不然杭州每套房子，我都可以写出前世今生，万字雄文 我想说的，峰会前买青枫墅园的，投资价值并不高，赚200万也只是纸面财富，挂500万根本卖不出，买的时候看似便宜，其实不便宜，而周边。

500万的洋房，没有什么硬伤的，还容易卖些，比如五常湿地边上的不少楼盘但这个盘适合很多拆迁户，农村房子没了，拆迁分的都是高层，买了感觉依旧和农村生活一样，继续住一幢房子，但你必须忍受那一大堆不利因素，且都是硬伤。

我上面提到的问题，真的是随口一说吗，看二手房价，青枫墅园的高层是24900均价，和乐山红叶，竹海水韵一个水平，甚至低于西溪海小海问题来了，青枫墅园位置可是羊锅寸附近，还有地铁，怎么比不上那么南面，且没有地铁的楼盘。

就是我所说的那6大问题，本来房价要34900，贵1万，那个地方确实值那么多，关键这些硬伤拉低了1万均价那些年纪大的人不懂里面的原因，只懂房子面积大就好，峰会前必定便宜，峰会后必定贵了但是，买房有那么简单，人人都赚大钱了。

峰会前买也有很多套牢的，峰会后买很多也是赚了大钱的，一个是价格问题，有些房子没价差的，或者位置差的，峰会前买入就入坑了；还有个交房时间问题，有些准现房，峰会后买，也是马上交房的，马上卖了，也是赚不少钱的，峰会前买的，还有很多房子没交房呢。

下面分析下2018年最值得摇号的10个楼盘，以下楼盘都位于未来科技城的核心区域以内或者周围较好的位置，其中某些楼盘已经售罄当然下面的房子，价格并不便宜，基本就动不动400万，500万—600万的也不少，各方便指标要好，价格自然不便宜。

即便如此贵，还是有价差，因为二手更贵第一，华夏四季洋房干挂石材，距离地铁400米，算上赠送面积，得房率97%，装修5000，层高3.15米，层高这个指标在全杭州也很少见了离西湖区的蒋村，三墩都较近，物业是绿城物业。

华夏的问题是，园区东边建了一大堆高层，对西面洋房的光照有一定影响，这是政府对土地规划的问题，开发商无可奈儿，比较可惜并列第一，香港兴业耦园：很多人觉得耦园没华夏四季好，一方面耦园的宣传也少，很少有电视节目和自媒体提到；另一方面房源也少。

但其实并不比华夏四季差湿地，低密洋房，闹中取静我去年碰到很多人，说耦园位置偏我顿时笑喷了离印象城3公里，海港城2公里，阿里巴巴2.9公里，那也叫偏？余杭城西90年代至今有200多个楼盘，耦园的位置是吊打

95%的湿地售票口几分钟走路路程，“湿地”二字，本身就是好地段的象征，不然，为何很多楼盘距离湿地8-9公里，还打着湿地的广告，“西溪”的招牌，耦园这种货真价实，童叟无欺的湿地盘来了，很多人却怯场了真正要担心的是，离湿地直线。

100米距离是否太近了，或者能不能摇中，上一次只有近3%概率还有，如何真的位置差，如何解释，10几米距离的滨江西溪之星，挂牌价都是4万6，耦园中间点的楼层只要2万7啊虽然西溪之星卖不出，但也一直不降价，挂牌也很少，滨江西溪之星并非没有缺点，物业和房子品质是一流，但人车不分流，空调外机外挂，也是问题。

看地图便可发现，哪怕湿地周围远一些，都是很好的位置虽是并列第一，论房子本身品质，耦园好些，耦园是6层洋房，华夏是7层耦园电梯是日立的，豪华盘也不过如此；房子外立面，1.2容积率（排屋+洋房，）也是耦园好。

当然，耦园是毛坯，毛坯备案件比华夏四季高2000，不过也算物有所值耦园好在环境，华夏还在地铁和综合体，两者地段都是好的很多人说的外置偏，无非是那地方比较安静，没有临街的底商，小区内部以及附近也没小商业配套，并不是位置差，即便是西湖边上，你都会发现买不到东西，不能说西湖位置差。

真要挑毛病，耦园有三大问题，一是地铁没有；二是道路狭小，周边有一所五常小学，孩子上学下学期间，那就更拥挤了；第三，200米距离有个绕城高速，在园区散步，晚上有些吵，但我去了样板房，在屋内，完全不受影响但所有房子都有缺点，即便耦园排第一，也是这样。

第三，东原印未来，三兄弟最佳位置，不仅距离地铁200米，高层观看前面湿地的景观，简直无敌该盘在去年上半年已经售罄，因为销售方式比较低调，感觉是不声不响卖完的第一次开盘在2018年1月，三兄弟同时开盘，又临近过年，三兄弟都没卖完，其实那个时候市场是很火爆的，普通楼盘都要全款。

+高价车位，更何况一直很火爆的三兄弟，所以很多人回顾看，那是买房的一个窗口期我当时开车，发现高教路有举着卖房广告牌子的小蜜蜂，感觉莫名其妙，但没有深究，也错过了那个时机第二次开盘就是摇号了，因为下面三个因素：大户型居多，且现场登记，杭州刚开始摇号不久，很多人没准备，他的摇号概率还是比边上中南高很多的，但还是很低。

东原那个位置也是非常核心的地段，浙一医院余杭院区（全省目前投资最大的医院）步行就到；后面是第一高楼富力之光前面是绿城和景瑞的单价地王地块和湿地当然东原的问题也是有的，第一，是高层，这样的价格，其实洋房也可以买到，住房舒适度排序是独栋—排屋—叠排—洋房—小高层—高层—超高层，越是后面，居住体验越差；第二，不是品牌开发商，用工用料一般，电梯也很差；第三，小区没有商业配套。

外立面很普通，非干挂石材第四，中南樾府，高层，三兄弟中位置处于中间离地铁要比东原印未来远一些，前面的湿地景观也没有了，楼下也没有底商户型设计还不错外立面很普通，非干挂石材第五，阳光城未来悦，三兄弟中离地铁最远，超过1.2公里，严格来说，不算地铁房。

优点是小高层，小区有商业配套离浙一医院最近外立面设计很新颖和美观，比其余两兄弟好，但依旧不是干挂石材物业是阳光城物业，普通物业，物业费却3.5元，这是个问题第六，绿城翡翠城梧桐郡，高层尽管如今没有宋卫平的绿城，房子品质已经今非昔比。

央企交建入股后，经营变得更为稳健，也更注重赚钱但翡翠城依旧是这10个楼盘中最让人放心的，只要价格合适，在杭州几百个楼盘中，绿城的房子依旧是最值得买的翡翠城优点是房子品质和物业非常好，社区配套和生活氛围好，附近综合体云集，且是很近的地铁盘。

绝对位置将来离金融岛也比较近缺点是交房时间交房，基本要3年半—4年拿房，这个时间实在太远，考虑到资金成本，其实并不便宜，翡翠城二手房3万3也未必能成交，二手反倒是可以考虑的；第二个问题是学区，因为处于闲林板块，只能读闲林二小，印象中是余杭城西最差的小学了，任何小学都可以吊打这所学校。

当然土豪随意，绿城育华小学可以考虑，问题是即便不差钱，也未必能进去，这年代不仅土豪多，土豪孩子素质也高，要面试考试，所以教育真的是大问题第三，是个小问题，地段比前5个楼盘要欠缺些第七，远洋西溪公馆小高层，洋房，外立面干挂石材。

国恒2009年，以8888元的楼面价拿下的地王，结果楼市一直低迷，一直喊着开盘，一直无法开盘，结果变成了烂尾楼后面远洋接盘优点是地段很不错，尽管没地铁，离海港城一街之隔，离湿地非常近，极度靠近蒋村，另外烂尾楼也并不是大的缺点，国恒前期的施工并没有大问题，且。

2000多套房并非都是国恒建造，不少是远洋造的，房屋质量并不差缺点是：第一，小区内有个超大变电箱，有没有危害，我不知道，总归是没有的好，我不算很谨慎，但北面毗邻变电箱的那几幢，肯定是尽量不考虑；第二，因为是国恒。

09年拿地开始开发的，户型很老，你会发现各种不好，后期能否打围墙改户型，有变数；第三，高架问题东面几幢离绕城高速很近，有影响第八，合景印月台洋房，位置真的没话说，是唯一一个步行去阿里上班的楼盘，即便考虑到离地铁较远的因素。

但为啥排翡翠城后面，而且还是洋房合景品质实在太差，杭州百来个开发商，他简直是全杭州最差的开盘商合景印月台开盘的时候，周边合景还有已经售罄的三个楼盘，4个楼盘售楼处全部维权，当然新闻上黑榜也是家常便饭，4

个楼盘质量发挥一如既往的稳定合景质量有多差，就是自己不住，租给租客住，你都会心疼租客的那种，所以有毒蛇媒体取名“未来科技城的回迁房”，但是，依旧是有市场的，因为有人不在乎房子质量，只要地段和方便，比如周边上班的人。

但作为排名，必须把质量因素考虑进去我把他排第八，并非是他值得买来住，而是适合投资，因为一买一卖，确实有100万的套利空间，这是实话如果买来住，第九，第十，都比合景好几倍第九，华夏之心，小高层和高层双地铁，自带一个小综合体，生活配套十分方便。

在仓前属于一个较中心的位置，地标EFC的北面一街之隔，离梦想小镇很近缺点是：第一，得房率不算高，均价32000有些贵，尽管自带5000装修；第二，前面小高层，被超高层EFC阻挡了阳光，且很压抑；第三，住宅园区容积率较高，有

3.8，想想耦园的1.2吧，那简直是天堂，园区狭小，基本没绿化，几乎没歇息的地方，像是一个商务区；第四，住宅区和综合体，酒店，写字楼都是开发商造的，相互毗邻，不仅很密，也很闹一句话概括就是，感觉像住商务酒店。

第十，新湖菲林山，洋房和高层该楼盘为果岭三期楼盘品质真的非常好，10个楼盘中，是园区环境最好的楼盘，有大草坪，有很多大量孩子游玩的地方，容积率只有1.1房屋质量很好，外立面干挂石材，园区有配套商业，物业是新湖绿城物业，也是非常好的。

感觉是不是很无敌了但有一个大问题和一个小问题大问题是和上面9个楼盘比，一二手基本没有价差，为什么会这样，原因是果岭二期的洋房送了太多面积，二手房显得非常便宜；小问题是，整体位置在上述9个盘中并没有太大优势。

不过，尽管菲林山没卖完，但是关注小区品质的，真的可以留意   未来5年房价走势预判：二手房价格会微跌，且5年不涨新房会横盘或者温和上涨房价难涨的原因，我已经在7月份的文章《杭州楼市13个不安因素》做了阐述。

道理很简单，雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的如果未来科技城二手成交价突破5万，那蒋村是不是要涨到7万，关键目前蒋村融创河滨之城成交价是4.8万，万科西溪蝶园成交价是5万，特别是万科西溪蝶园，是杭州难得的好房子，如此一看，未来科技城的房价确实偏高。

用圆规画一下，蒋村位置肯定更好，西面是未来科技城，东面是更市区的位置，南面是西溪湿地二期，北面是浙大和阿里云谷为核心的三墩板块而未来科技城，周边区域，简直都一塌糊涂，很多人对该区域预期过高，媒体也做了推波助澜的作用，在我心里的定位是，该区域比杭州一般的区域发展会好些，并非什么宇宙中心，过于膨胀。

    但未来科技城也是杭州最奇葩的板块，二手房房东预期很高，五常板块基本都挂4万多，年底楼市下跌行情中，未来科技城挂牌价基本没跌，但4万以上成交的房子基本也没有，目前的形势是，房东惜售不降价，买家知道房价偏贵，不买，一直胶着。

如果一直下去，后面会发生什么? 我觉得还是会变成买方市场，也就是说房东会有所松动，会降价因为有2个微妙的因素在变化，第一，未来科技城建设时间不长，很多新房未交付，2019和2020会开始集中交付，比如华夏四季。

1000多套，三兄弟近2000多套房，二手供应量会上来，很多投资客拿房后，会形成二次供应，而在楼市下行时期，买家并不会大幅增加但好在核心区域土地基本用完，新房也基本供应减少，不太会形成践踏行情未来供应主力为远洋西溪公馆的。

2200套房，以及阳光城二期600套房，华夏四季600多套房，而这些基本在2019年就会供应完而五常车辆地块的地王，可供应5000套房，但基本开发周期很长，入市时间也较晚，出货压力不大第二，蒋村次新房已经有。

4.8万成交价了，应该还会继续下行，作为邻居的未来科技城位置更差些，逆势上涨，或者高位滞涨的概率都不大，多少也有跟跌后出现不涨的行情其实，作为一个版块，目前有如此表现，已经很强势了，未来出现补跌，也是正常的。

如此看来，我那华夏四季，是不是应该拿房后，立马卖了，对的我3万买的 ，周边小高层万科星空，装修3000标准，其实装修标准很渣，挂牌都4万4了，假设成交价是4万我这是洋房，还带5000装修，装修水分不算多，那么，卖。

4万2也不过分吧，也就是说，我1年收益有40%，如果继续持有，每年40%的收益？长期持有，房价每年有10%涨幅就不错了吧，正常应该还没有，因为前期涨幅都还没消化呢，肯定是卖了好但是自主，没办法，买的时候，主要就重点考虑居住品质了，只是尽可能买到性价比高的。

但是心里明白，这个位置买入，持有房产的长期收益并不会太高不信，5年后看，你发现华夏四季洋房二手也就4万出头点，或者略高点，和现在的二手房价格差不多。所以，如果不急，更好的买点一定存在。