长沙新兴科技产业园(长沙麓谷科技产业园)难以置信

最近星沙的新闻很多，作为长沙楼市的捂盘重地，不仅楼盘开盘有热度，而且地块热度更高，还有国家级利好。火热的星沙：房、地、政策星沙房子的热度不用说，

 

最近星沙的新闻很多，作为长沙楼市的捂盘重地，不仅楼盘开盘有热度，而且地块热度更高，还有国家级利好火热的星沙：房、地、政策星沙房子的热度不用说，保利香槟国际、中建悦和城等明星大家都知道另一方面，土地市场更热，先是[2019]长沙县010号地块、011地块楼面价双双破6000大关，直逼滨江新城、梅溪湖国际新城。

没过几天星沙再挂优质地块，楼面价4500起，势必再次刷新星沙楼面价新高度。客观地说，这几个地块容积率都较低，低于2.0，还有地铁口，松雅湖，这个价格不算特别高。

星沙至今都没有出双限地，随便开发商出价，这或许是引得地价频频创新高的原因之一。除此之外，国务院近日印发了一个重磅文件：《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》。

这里面最有含金量的是“赋予更大改革自主权”，最有深意的是“与自贸试验区建设相互配合”这不仅利好星沙，或许也预示湖南自贸区越来越近高新区与经开的比较作为两个距离主城最近的国家级园区，一个在西边，一个在东北，在楼市方面，为什么高新区感觉没有经开区火？。

首先看看，高新区和经开区有哪些异同？我们常常所说的星沙，一般是说长沙县县城，也包括长沙经开区。而今天的另外一个主角是长沙高新区，一般也可用麓谷指代。

1、设立初衷与指导单位国家高新区，是由国务院批准成立的科技工业园区，高新区的业务指导单位是科技部，具体部门为火炬高技术产业开发中心设立之初，高新区最显著的特点是知识与技术密集，其核心是把科技成果转化为现实生产力，并且有相应的优惠扶持政策。

国家经开区，是国务院批准成立的经济技术开发区，业务指导单位是商务部，具体是外资司。设立之初，经开区最重要的特征是通过吸收利用外资，发展成为对外经济贸易的重点区域，并且有相应的优惠扶持政策。

全国所有的高新区和经开区在属地管理的同时，都接受科技部和商务部的业务指导，长沙高新区和经开区也不例外只不过因为这么多年来，发展有点同质化，很多人都已经感受不到这点重要的区别了2、行政级别和功能定位长沙高新区和经开区都是长沙市委市政府的派出机构，两个单位的架构都是副厅级，只有党工委和管委会两套班子，没有人大、政协。

二者的基本功能定位都是产业经济区，不是行政实体，在邮政分区中，都是找不到高新区和经开区的长沙经开区一把手同时兼任长沙县委书记，而且经开区的职务在长沙县的职务之前，因为长沙县只是正县级架构长沙经开区在长沙县的地盘上，暂时没有看到管理实体辖区的消息。

长沙高新区在岳麓区和望城区的地盘上，现在索性托管了麓谷、东方红、雷锋、白马4个街道办，兼具了部分社会管理职能，包括教育、住房、城管等职能（比如学区划分就有单独的高新区），设立了人大、政协联络办公室，正在向行政实体转变。

高新区辖区常住人口近40万，是全市唯一兼有产业功能、城市功能和社会管理多重职能的园区，这也是很多经济功能区的发展方向3、产业定位和方向长沙高新区主导产业：先进装备智能制造、电子信息、节能环保与新能源、新材料、生物医药与健康和现代服务业等。

长沙经开区四大支柱产业：工程机械产业、汽车制造及零部件产业、电子信息产业和新兴产业。

从产业方面来看，二者有相同之处，而各自的特色也比较鲜明4、经济实力和地位2018年，长沙高新区全区实现企业总收入3602.2亿元，增长12.5%在全国168个国家高新区综合评价排名中又上升一位，位居第12位，在“中国产业园区竞争力100强”排行榜中，位居第10位。

是全省唯一进入前10的产业园区，牢牢站稳发展的第一方阵

经开区2018年的企业总收入没有公布，计划2019年达到3908亿，预计2018年在3500亿以上在2018年国家级经开区考核中，经开区列第20位，全省第一对于长沙市来说，二者都是就业的压舱石、经济的发动机，都具有举足轻重的作用。

5、未来发展看一个其他地方的例子，苏州高新区和苏州工业园（经开区），都直接管辖街道，高新区未来大概率继续朝着实体行政区发展。

长沙经开区就不好说了，因为与星沙改区有很大关联，这和话最近也很热有传言称，长沙县城（星沙、湘龙、泉塘、长龙）加上黄兴、榔梨等都将直接划为市辖区，成立星沙区，长沙县城搬到安沙，这个动作非常之大， 是否属实尚不得而知。

高新区看起来没有经开区火的原因从上面的比较来看，高新区与经开区总体上不像上下，为什么感觉星沙更火？小编认为，星沙火的原因可能有以下几点一是长沙县的直接辐射人口多，100多万，再加上浏阳有100多万人，大部分会选择在星沙置业（高铁会展新城将是下一个热点）。

而高新区没有直接的辐射人口，大部分是外来人口，对于片区的依赖感不深，间接的辐射人口倒是不少，但是周边有梅溪湖，滨江，洋湖、金星北来片区来分流，因此目前群体不广泛

二是星沙虽然接受长沙市调控，但是毕竟不是直辖区，自主权较大，相关政策没有那么严厉，比如星沙楼盘捂盘严重，能开的大多热度较高三是高新区被梅溪湖吸血严重，上图就可以看出，高新区与梅溪湖就是零距离，而且很多人认为高新区就是工业区，附近买房子大家就会想到梅溪湖。

其实，经开区腹地，也就是长浏高速以南的楼盘也不多本文把星沙跟经开区放在一起来说，对于高新区是不公平的，高新区其实也包括梅溪湖二期高新区要怎么火起来？严格来说，梅溪湖二期主要在高新区雷锋街道的地盘上，高新区要大火，还要靠梅溪湖二期，也就是大麓谷。

在梅溪湖二期的正北，有一个片区是大家所忽略的，叫做麓谷新区，2015年控制性详细规划如下图

上图中的6号线走向不对，但12号线（长宁快线）的起始点差不多就在这个位置，6号线和馨园站到长庆路站这一带，下图是穿城快线示意图也是一个佐证。

小编把麓谷新区和梅溪湖二期的规划合二为一，如下图，这个范围就是大麓谷新区未来发展的主战场。

可以看到，除了光芒万丈的麓谷枢纽站以外，6号线和馨园站到长庆路站（步步高）一带属于第二个中心，而且辐射范围更加开阔，周边聚集大量写字楼，人流量密集，在未来，这一块将成为一个集工作消费、休闲娱乐为一体的城市新节点。

个人认为，麓谷枢纽站距离象鼻窝山体太近，腹地不广阔，从地理条件来说，6号线步步高新天地附近更适合作为核心区。

与此同时，据高新区官网消息，投资1000亿、占地9000余亩的巨无霸项目中联智慧产业城也传来好消息，项目一期启动拆迁面积2906亩，征拆扫尾正加紧推进，即将全面完成腾地。

按照这个思路，梅溪湖国际新城二期即将启动，而且金茂已经退出的情况下，要占领大麓谷制高点，同时享受梅溪湖和麓谷的红利，目前来说选择不多。

可以看到，大麓谷新区中靠近核心的位置，在售楼盘也只有万科金色梦想和中梁云麓传奇未来，梅溪湖国际新城二期或将有恒大、龙湖、保利等进驻，他们或许将合力点燃大麓谷新区的房地产市场引爆点：梅溪湖二期首推地块挂牌。

梅溪湖国际新城二期首推地块已经开过发布会，现在已经挂牌，限价10500，预计明年才能入市，梅溪湖二期正式开干！地块位置图如下，分为四个地块。

052、054、055地块1、65亩纯住宅：网挂055号，双限地不带条件，限地价5500，限房价10500；2、144亩商住地：网挂054号，商住比1:9，双限地不带条件，限地价5500，限房价10500；

3、221亩国际学校项目：网挂052号，楼面价4255，需要引进15年一贯制国际学校，限房价10500；

4、高新区84亩合作地块：网挂053号 楼面价4025，限房价11000。该地块位于枫林路南侧，步步高新天地对面，预计是为某网络公司定制的地块。

053地块

相比星沙近6400的楼面价，梅溪湖国际新城二期楼面价5500，你怎么看？再相比梅溪湖国际新城一期限价1.26万，这里限价10500，你又怎么看?无论如何，梅溪湖国际新城二期+麓谷新区=大麓谷新区，再来几个大开发商很容易就火了，万科、中梁是引子，梅溪湖二期首推地块即将作为引爆点，惹火大麓谷新区！

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