上海新兴科技产业(缺乏足够的新兴科技产业)速看

对于园区来说，招商是个永恒的课题。

 

来源：城市更新政策库文推荐 | 知学学园对于园区来说，招商是个永恒的课题再说招商，有老调重弹的感觉但靠商吃商，对于园区而言，并不是句玩笑话对于招商人员来说，招商更是横亘在他们心头的一根鱼刺成也招商，败也招商。

业绩显赫时，鲜衣怒马，谈笑间挥斥方遒；招商不利时，所有矛头直指招商部门，连“无法兑现的高额提成”都能作为攻击招商不力的最后一根稻草商不来，非招之罪众所周知，产业园区的发展要靠企业买单，但是市场的容量终究是有限的。

近几年，全国各地产业园区建设风生水起，各种同质化产业园多如过江之鲫，产业园区的供给远远超过了企业发展的需求，造成闲置是必然的结局当然，产业园区的供求失衡主要是结构性的失衡：一边是大量厂房面积找不到商家只能闲置，另一边却是大量商家无法找到适合的店址；一边是企业独栋的遍地开花，一边却在物态的档次和结构上与企业群体格格不入，致使企业依然感觉“不方便、不合适”。

事实上，“供求失衡”不是招商的个人能力能解决的，只能力求“趋利避害”在园区开发时对产业定位和竞争情况进行细致的分析，或者在转型升级过程中慢慢去寻求与企业的契合当然，也有“化被动为主动”的一招，就是等待——相信产业地产会迎来，任何一种产业形态的发展无不经历了漫长的养商期。

不过，首先，园区开发商必须有足够的耐心、足够的资金、足够的“放长线养鱼”运营理念

思维之殇，商难招在园区项目规划、设计、招商、建设之前先要进行详尽的时常调研来明确园区的定位，这是产业园区开发的基本原则之一许多园区决策者不是不明白这一点，可在实际操作时却屡报侥幸心理，其根源往往还在开发商根深蒂固的“住宅思维”。

当然，根深蒂固的还有住宅开发带来的赢利模式住宅开发时，面积多做一点，就多卖一份钱他们理所当然将这个公式应用在了产业园区开发上——好不容易拿到的块地，为什么不做大一点？让利润更厚些?同样，在资金链的压力和“即时赢利”的思维主导下，即使是出租型物业，园区开发商往往也会追求高的租金回报。

许多园区开发商的租金水准，不是按照市场同比条件来确定，而是根据自己的投资，加上确定的投资回报率，来倒推租金应该是多少然而，在产业园区遍地开花的今天，如果园区租金太高，企业是否能够承受？招商不是简单地把企业“圈”在一起，更重要的是留商、养商，只有让每个企业真正赚钱，园区开发商才能赚到钱，这是鱼和水的关系。

然而，很多园区运营者往往身不由己地陷入“想当然”的误区：市场定位过程中一味追求高档次；业态组合盲目求全；顽固追求高租金；重招商轻运营……在没有定位明确的情况下“拔苗助长”，一味追求招商的短、快、利，有这样的认知，要想让产业园区不空置也难。

画饼之策，商难招为了吸引和鼓励企业入驻，园区向企业展示着一切具备诱惑力的画皮：政府将给予多少补贴的政策优惠，园区将为企业提供多少种类的企业服务……极尽蛊惑之能事事实上，这些招数和套路在招商之初也确实带来了很好的效果，然而这往往是一把双刃剑，当双方合作愉快时，会给企业带来极大便利，一旦双方发生纠纷，解决起来将会极为困难。

相信每个招商人员的初心一定是好的，对企业客户的宣传并没有违背园区的政策，但是这一切随着企业对园区的进一步实地考察或入驻之后，矛盾开始逐渐显露对于考察的企业来说，看不到落地的政策与服务，转身走人；对于已经入住的企业而言，所谓的政策和补贴，基本上轮不到自己；而园区承诺的6大综合服务、十大服务平台一直都在筹建中，根本看不到落实的希望，又或者正在落实，但距离自己所亟需服务仍相差甚远，导致产生极大的心理落差而迁址。

无论哪种情形，都会对园区招商、二次招商造成困扰，而造成这的根源就在于园区的画饼：对企业入驻园区的政策之画饼，对园区为企业提供的服务之画饼画饼之策，让夹在园区和企业之间的招商人员很受伤一位招商人员的吐槽很具代表性，“招商之初，我们所掌握到园区的相关政策和服务就是如此，绝对没有向企业作虚假宣传的意思。

但是因为园区很多服务都没实践到位，企业都指责我们当初变相欺骗他们，现在都不待见我们有时候在园区见到企业老总，都不好意思跟人打招呼，更别提续约的事情了”人才掣肘，商难招然而，专业人才和团队的培养绝非一朝一夕之事，所以，园区开发商必须要有人才培养和挽留人才的整套成熟机制，如若不然，顺势时一切都很美好，掩盖了所有矛盾与分歧；而逆势时，人才难留，凑齐一个招商团队都成问题，还谈什么园区招商呢！专业的招商团队正是好园区不断发展进步的前提。

好园区招商团队秉持着降低客户成本，实现客户梦想的招商理念为好园区旗下园区引入大量优质企业，为好园区行稳致远做出巨大贡献现阶段，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让地产开发企业在风口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求开发企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书；同时传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。

在这种情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选，产业地产重回各方玩家的视野物流园、电子商务园、文化创意园等产业园区，得利于精准的产业定位，得宠于政策扶持，城市及房地产行业均对此寄予厚望，不仅国内开发商趋之若鹜，更有国外资金抢占这一轮加速资本积累的先机。

然而，随着全国各地城市市各产业园像吃了高乐高一样快速峘起又陆续倒下时，产业园经济迎来新一轮“泡沫论”的质疑由于交通、基础建设、人才聚集率、国家政策等诸多原因导致产业园出现了空城的现象，被利好环境与政策吸引的新进年轻产业园与传统房企转型的产业园也双双遭受市场打击，面临“招商难”的困境。

这些新进的年轻园区，大多不懂产业规划，容易盲目招商，且急于求成，营销手段功利性太强，忽略产业园的硬件、软件建设，没有独立的想法，缺乏对市场的观察、思考和策划，只懂得一味照搬其他园区的经验，且服务也是一大短板。

而想要转型的传统房企开发商根本就没能抓住产业地产的本质，还停留在过去做地产的概念上首先，在开发模式上，传统房企追求“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，这与“产业地产发展需要较长的周期”，“开发难度也大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高”的事实相悖。

第二，房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，自然无法快速匹配产业地产的开发模式最后一点，对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。

如此这般，自然无法赢得市场的认可尽管各大产业园发展之路困难重重，但从宏观角度来看，产业转型升级必定是我们国家未来长期的发展战略，从中央发布的“国家十三五规划”、到国务院发布的“中国制造2025”可以看出国家政策对产业发展的支持度之高，从大势上可以看出产业地产发展前景是非常好的。

再从市场的发展趋势看，产业地产经过十余年的粗放式发展，盘活存量和植入运营服务的时代已经到来，市场正从“盖物业”向“搭平台”，从“做产品”向“创服务”转变未来产业运营服务商将会是城市产业发展重要的合作伙伴，是众多企业快速发展的重要伙伴。

而目前具备产业和企业服务能力，具有产业聚集、平台整合能力的产业运营商在市场是稀缺的

面对如今各大产业园区遭遇众多的发展制约与瓶颈问题，我们是这样建议：1、务实做好产业规划，实现狭路超车如今产业园区定位趋同，普遍缺乏特色，园区品牌影响力较弱面对同质化竞争，园区建设经营者必须本着求真务实的态度做好产业规划工作，加强区域研究、产业分析，评估区域经济基础产业资源和科技实力，考量产业拓展能力、招商引资能力和产业服务能力。

2、聚集产业，引领产业高质量发展产业园需积极培育战略新兴产业发展增长极，聚集优秀企业，促进传统产业转型升级与创新，坚定不移地坚持产业集聚发展路径，坚定不移地坚持招商引资引智求真务实、脚踏实地做好园区的产业规划、产业招商与产业服务工作，着力做好产业链分析，扎实做好产业配套、产业招商和产业服务，考察区域产业集群状况与业绩等工作。

同时和政府携手共同致力于对企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、政策扶持、技术平台都要聚集在一起，实现产业集群化发展3、全方位构建可循环的产业生态体系

随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，建议产业地产商可摒弃传统的大规模化布局，另辟新出口，走向精细化发展之路，以降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措施。

如今，园区的产业服务体系是企业在入驻时必不可少的参考指标如深圳某产业园通过围绕产业链、创新链、人才链，构建完善的产业服务体系，以满足包括早期办公、孵化加速、投融资对接、商业模式构建团队成长、媒体资讯、培训教育、市场推广、专业咨询和交流圈子等创业企业全生命周期的成长需求，并致力服务于落地企业，提供资本支持、孵化高新技术企业、提供中介服务，打破传统服务方式的局限，实现“一站式”服务，让园区转型升级，打造创新孵化链条服务体系，把产业园区服务体系建设引向规范化。

4、打造符合产业需求的产品、定制化的服务和科学的运营模式，构建产业园自身IP在如今产业园发展新时代下，将来无论产业园如何多元化发展，园区内企业的满意度和园区品牌美誉度的提升，都是需要关注的回归本质，做好平台和服务，显得更为重要。

同时值得关注的是，当前市场环境下，同质化竞争日趋激烈，如何创新打造符合产业需求的产品以及定制化的服务和科学的运营模式，构建产业园自身IP，也成为影响各产业运营服务商关注的重要因素免责声明:知学学园所发布部分内容系网络转载，本平台对文中观点及准确性保持中立。

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继第1季苏州站、第2季合肥站，第3季深圳站，知学持续升级推出《产业园区招商实战方法与运营提升高级研修班》第4季上海站特邀长三角及湾区标杆项目实操专家导师，针对政府、国企、民企不同主体，开发区、科技园、生物医药园、数智经济产业园。

等不同类型不同特色的园区招商运营痛点难点，分享最前沿、最落地的经验总结。一堂听完就能用的园区招商运营实战课程

Part 1主 题 授 课

曾任上海浦东新区张江园区创新发展研究中心执行理事；张江高科技园区开发股份公司副总经理；张江管理中心有限公司董事长等职务，主管张江高科技园区招商工作从事国家级高科技园区开发建设、规划策划、战略定位、招商引资、运营服务、创新创业等业务管理和咨询工作28年，对国家级高新区和经开区发展与演化给予了长期的关注和研究。

就“中国工业开发区的产城融合”、“上海张江高科技园区的产业集聚、战略定位、招商引资、投资运营、创新创业、产业升级”、“开发区发展的经典案例”等进行过专题讲座课程纲要一、张江园区的发展历程与经验借鉴二、新发展阶段精准招商

1.开发区招商引资的演化与发展2.招商引资新理念和新方式3. 新发展格局下如何实现精准招商三、资本招商与城市投行思维合肥、深圳、上海、苏州资本招商最新案例解读四、构建好战略性产业链1.产业链招商的经典案例解读

2.构建战略性产业链的主要策略与经验总结

海波老师在深圳湾旗下产业园区开发运营10余年，带领团队完成深圳湾8个园区，380万平的招商，招引11家世界500强企业，52家上市公司，销售额突破300亿经历了深圳湾软件产业基地、深圳创业广场、深圳湾科技生态园等产业园区从0到1的过程，深度参与从前期测算评估到产业招商运营，再到整个产业园区产业生态体系构建与优化。

在园区开发、产业研究、招商与落位运营方面有着非常深刻的行业认知和丰富的一线实战经验课程纲要一、深圳湾转型升级历程与经验借鉴二、政府、国企、民营企业不同主体做园区的逻辑分析三、产业园区招商管理实务1.产业园区招商做什么

--工作特点--工作内容2.产业园区招商现状--政策背景--遇到问题--发展机遇3.产业园区招商业务分解--招商业务管理--招商团队管理--招商技能：产业研究、客户判断、谈判技巧等等4.产业园区招商案例

--大宗资产交易案例--总部企业招商案例--规模化客户渠道拓展--独角兽企业招商案例四、产业招商体系构建与矩阵式管理1.产业招商体系构建2.矩阵式的招商管理团队管理机制，如何发挥团队效率--招商管理团队的职能定位

--招商团队的合理组织架构和运行机制--招商团队的人员专业配置和绩效管理--招商团队的激励和约束五、深圳湾园区产业资源导入历程1.复合型产业生态的构建：定方向、引资源、建生态2.案例分享

上海市市北高新技术服务业园区占地3.31平方公里，是上海大数据资源最集中、大数据企业最集聚、大数据应用场景最丰富的区域代表静安成为了上海中心城区对接“全球科创中心”和“国际数字之都”的核心承载区经过30年的开发，园区历经数次重大转型更迭，从一处烟囱林立的老工业园区，彻底蜕变为一座数智赋能的科创新城。

先后成为上海市唯一的云计算和大数据产业基地、首批“在线经济特色产业园区”、“民营企业总部集聚区”、“数字化转型示范区”，全市首个区块链特色产业园并入选“国家区块链创新应用综合性试点”名单目前园区集聚优质企业3000多家，园区企业总营收突破2400亿元，总税收最高可达95亿元。

课程纲要一、市北高新园区介绍及核心竞争力二、如何打造市北“数智经济”产业生态圈三、园区产业打造及运营服务体系的搭建四、园区数字化转型经验分享及发展方向

漕河泾开发区是上海创建最早的国家级经济技术开发区、也是上海市唯一同时具备国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级综合保税区三重功能的开发区，也是目前国家级开发区中发展速度最快、单位面积投入和产出最高区域之一。

“市场化”与“科创”是漕河泾开发区最具代表性的两大标签，因其没有管委会、采用公司化运作的机制体制，成为开发区市场化运作样本目前，园区共有中外企业3000多家，高科技企业2000多家，81家世界500强企业在园区投资了120多家地区总部和研发机构，形成了以电子信息为支柱产业，以新材料、高端装备、生物医药、环保新能源和汽车研发配套为重点产业，以现代服务业为支撑产业的“一五一”产业集群体系，是上海中心城区高新技术产业最密集、最具规模的区域。

课程纲要一、产业转型升级二、载体产品迭代更新三、园区运营服务及配套升级四、园区招商经验的总结及客户关系战略升级五、品牌飞地拓展

严总曾任上海张江高科技园区开发股份有限公司（SH.600895）产业地产事业部总经理、基金事业部总经理、上市公司助理总经理等职务参与张江高科技园区“从科技园到科学城”的23年开发历程现任凯龙私募基金管理（上海）有限公司高级副总裁。

负责人民币及美元基金中国大陆境内投资房地产项目的日常运营凯龙私募基金是国内最早专门从事房地产投资管理及资产管理的持牌私募管理机构，股东为美国华平基金、东久新宜集团（DNE）在上海、香港、北京、成都、大连和广州设立业务办公室。

凯龙瑞集团自2004年成立以来，投资项目超过56个，投资规模269亿（折合人民），累计管理规模126万建筑平方，项目遍及上海、香港、北京、伦敦、成都、大连、杭州、广州、新加坡课程纲要一、产业园区资产管理的特点

二、产业园区资产管理价值提升的关键点三、园区高质量发展中的资本要素（产业基金，REITs）四、典型案例分析：张江高科技园、金桥现代产业园，上海临港新片区

励老师上海交通大学博士，现任上海圣博华康咨询管理有限公司董事长在全国主持负责的各类产业规划项目超过100项，园区策划和运营服务面积超过200余万平方米曾获上海市政府决策咨询优秀成果奖、省部级科技进步一等奖等多项奖励。

国内外期刊发表相关论文 20余篇获得过国家自然科学基金、上海市政府决策咨询优秀成果奖、省部级科技进步一等奖、国家海外开发区规划招标项目第一名、上海市工程咨询二等奖等多项奖励其负责的文创和科创园区多次荣获中国最佳产业园区奖，上海优秀创意产业园、上海创意产业领军企业等荣誉，大多数项目已经实际建设成为城市发展中的亮点和标杆。

Part2标杆项目实地考察考察项目一：张江 · 中国药谷生物医药产业综合实力全国第一、引领中国生物医药产业创新发展

说起上海张江，医药产业当属其最鲜明的标签三十年欣欣向荣，张江集聚了1700余家生物医药创新主体，全球医药10强有7家入驻张江；全球医药20强，在张江设立10家开放式创新中心；中国医药工业百强企业，近三分之一将研发布局在张江。

2022年全年，张江生物医药产业规模620.3亿元，其中生物医药制造业产值377.3亿元，生物医药服务业营收243.0亿元探寻产业高地基因密码，张江·中国药谷的醒目招牌令无数医药人心向往之学习点：1.完善的生物医药创新体系和产业集群

2.加强研究机构与临床的沟通，作产业发展的推动者3.医学、医药、医疗器械和医疗“四医”联动，打通产业链上下游4.VIC+Q的孵化新模式，为全产业链的联动发展制造核心驱动特邀嘉宾

考察项目二：e通世界科技园（华新园）实现产业聚集的民营全自持园区，e通世界旗舰园区

华新园是“e通世界”品牌旗舰园区，位于大虹桥板块，现已成为大虹桥区域知名的产业园区标杆建筑总面积27万方，由8幢高层写字楼、17栋总部独栋办公组成现入驻企业近500家，以现代物流、医疗健康、信息科技、智能制造、互联网+作为产业集聚。

华新园绿化率超过30%，保留并重新打造了北、西两侧的天然水景形成滨水步道，园区中心建设有大型户外休闲草坪，是智能化、生态化的新型产业园区被上海市政府评为了市品牌优秀园区、智慧园区试点e通世界产业园作为中国领先的产业地产运营商，在上海区域运营九大产业园区、众创空间、奋斗社区等多个项目，自持总运营面积达60万平方米，拓展园区项目近10万方，入驻企业近千家。

依托国家级科技企业孵化器成功孵化企业300余家，并已形成现代物流、智能制造、医疗科技、信息技术四大产业平台学习点：1.从实体企业到产业地产运营商领跑者2.构建主导产业的产业生态圈、实现产业聚集3.十年深耕青浦大虹桥区域，为区域产业升级、经济发展创造价值

4.2022智慧园区标杆项目特邀嘉宾

Part 3围炉夜话 同学项目诊断提升专业导师 项目诊断 解决痛点 资源链接同学项目现场路演，特邀产业园专家导师，梳理项目顶层逻辑、解决实操过程中遇到的痛点与难点，升级操盘策略、优化实施方案。

案例征集资料准备一、项目概况及项目的由来（政府、国企或民企的初衷）二、项目初期做过哪些研究内容（定位、市场分析、产业规划、设计方案等）三、项目的痛点及需要解决的问题课程详细安排与更多惊喜请联系报名联系人！

主办单位：知学课程时间：2023年5月26日-28日开课地点：上海报名联系人（手机/微信）张艳娜 18810035503 / zhixue883