时尚party：郑州时尚PARTY

楼市风向的突变，政府决意遏制住宅型产品的投资属性。投资客的目光再次聚焦到公寓上，租购同权的出台，更是催生了公寓的投资劲头。

 

2016年10月开始的这轮限购，已经持续1年3个月了楼市风向的突变，政府决意遏制住宅型产品的投资属性，投资客的目光再次聚焦到公寓上，租购同权的出台，更是催生了公寓的投资劲头1投资公寓能赚钱吗？郑州公寓的发展历史，不过15年。

2003年，郑州第一家纯小户型社区时尚Party诞生时至今日，时尚Party依旧是郑州租售比很高的房地产项目之一，这是郑州的第一代公寓目前租金水平：30㎡，1200元/月左右时尚Party年代久远，设计理念落后，现在已经破旧不堪↓↓↓。

以正弘数码公寓、国贸360为代表的二代公寓，是位于成熟地段、围绕繁华商圈、依托商业配套成长起来的公寓，也是郑州目前成熟市场上的代表性公寓。目前租金水平：30㎡，1800元/㎡左右。国贸酒店公寓↓↓↓

郑州目前市场上的公寓项目有四五十个，谁能成为第三代公寓的代表，现在还没法盖棺定论公寓主要是一项长期投资，依靠租金收益，之所以会被很多人看好，是因为投对了回报率要高于住宅，租金标准也影响着后期二手房的转让价格。

以1.5万/㎡为标准，我们以装修好的35㎡公寓和89㎡小三房住宅来做比较公寓：35*1.5万=52.5万，月租金水平约1800元，年投资回报率是4.11%，根据租金和房价的差异，浮动区间大致在4%-5%；。

住宅：89*1.5=133.5万，月租金水平约2500元，年投资回报率是2.25%，根据租金和房价的差异，浮动区间大致在2%-3%上面实例能说明什么？1.住宅总投资金额往往比较多，至少比公寓多，但是投资回报率反而比公寓少。

2.上面的例子是以平层公寓来说的，如果是loft产品，多一层空间，租金水平会再高一些2公寓市场会变天吗？目前对于公寓最大的利好莫过于中央计划出台支持租赁市场发展的政策，降低水电费、税收有支持，货币补贴公租房刺激了租赁市场的需求。

，以及为公寓正名等利好叠加加之郑州史上最强住宅调控政策的实施，郑州真正的公寓时代刚刚开始，2018年是公寓的上行期、也可能是爆发期公寓的商业产权40年，公寓的短板在于首付比例、贷款年限以及转手税费高、无法落户等。

但税费再高也不会赔钱，更不是所有的公寓项目都不值得关注更何况，好多政策都在变，市场不是你想的那么简单公寓在合肥是能落户的，杭州公寓是能上学的，甚至有地方的商业公寓执行住宅标准收取水电费……别看现在公寓交易税费按个人所得税的20%收取，2015年之前，仅收取个税的1%，一切都是在变化的，政策也是在不断地磨合，完善。

敢第一个吃螃蟹的人才能赚到钱，东南沿海的富人为什么多，为什么说他们有经商头脑，是因为他们敢尝试别人不敢尝试的生意，敢挣别人不敢挣的钱，当大家都发现某个生意赚钱再去做的时候，只剩下残羹剩饭了谁都能看到的商机，往往是个坑。

只有在看似劣势很多的地方，才具备潜在的投资价值3郑州公寓怎么划分等级？未来郑州的公寓市场，势必要迎来一个分水岭，强者恒强，弱者恒弱，公寓会有有上中下等之分千万别以为公寓和公寓之间差别不大，千万别以为低首付几万买了套四环的公寓就觉得自己赚大了，挑的好，你的资金能随着公寓进入高端公寓市场开始沉淀发酵，挑选的不好，也将面临现实的惩罚。

怎么给公寓评级合适呢？首先肯定是地段+交通，最好跟着地铁走，其次看产品+品牌，本身的亮点吸不吸引人，第三，配套也相当重要，按照这个标准，可以把郑州市场上的公寓分成三类低端一些的公寓比如，高新区逸泉国贸，中原区盛润锦绣城、和昌湾景国际、六合公寓，经开万锦城；。

逸泉国贸，六合公寓，小开发商的小项目，不太靠谱不多说了，和昌湾景国际、盛润锦绣城就是市面上特别常规、普通的产品，经开万锦城虽然占了地铁的优势，但也输在产品没特色上；中等水平的公寓有，正弘高新数码港、华强城市广场、万科民安星辰、万科城等；

这几个项目首先有品牌做背书，万科华强正弘做公寓的经验也都比较丰富，华强、万科都位于西边，老城配套相对成熟，但产品本身的亮点不突出，万科城位于西四环，地段没优势，刚需自住过渡还说得过去，至于投资价值，高新区本身就太缺少商办氛围，能不能产生租金收益比较难说。

还有，正弘高新数码港，虽引进了WE+公寓的理念，但对后期的物业服务要求特别高，如果管理不善，正弘高新数码港打造的WE+创客理念很难落地

郑州公寓市场也有几个典型优质公寓的代表，这几个公寓的租金和口碑、出租率将来会远远高过其他公寓，不动产的增值也要高过其他的比如，正弘丽汀公寓、名门翠园、万科誉、国控东辰，这几个楼盘很可能成为真正第三代公寓的代表之作。

正弘丽汀公寓，真正首家类阿玛尼公寓，很高端，据说价格2万5以上；万科誉和国控东辰属于高铁片区比较稀缺的产品，万科誉首开价格2万以内；国控的标准高于万科，品质也优于万科，缺点是产权仅剩下30多年，总的来说这两个产品是没问题的。

另一个项目名门翠园，它的公寓产品不说多高端，但至少是市场上少见的优质项目。首先，位于金水主城区，价值不可替代；

区位方面，紧邻新龙、京广、连霍、北三环城市快速路，立体交通，四通八达； 交通方面，3号线、4号线双地铁口，而且4号线位于6号楼下，地铁上盖；还有十多条公交线路经过；配套方面，78亩市政公园，金水区唯一带公园的房子；离惠济万达、2018年将开业的宜家都不远；内部15年一站式教育，优胜路小学、郑州八中，外部一八联合学校、郑州市七中，都是特别好的学校，将来房子一定不愁租。

看下效果图↓↓↓

项目牺牲3层面积单独配置3层商业空间，满足公寓业主洗衣、餐饮、读书、交流的空间，这一点正弘丽汀公寓也具备，属于比较先进、前卫的设计。电梯间效果图↓↓↓

还有特别重要的一点是，名门翠园有大区域人群的支撑，北龙湖高端人群的支撑以及自身的商业做支撑，它的商业参照远洋太古里，打造国际潮流时尚街区，吃喝玩乐购一条龙服务，8栋5万方BLOCK独栋情境商业街，从时尚大牌，穿越到街头小巷，满足各类客户需求，将来人气旺是肯定的，郑州人民早已按耐不住，期盼“太古里”很久了。

商业地块整体效果图↓↓↓

翠园公馆配备落地窗，最小户型19㎡，入手门槛低，且是全明户型；LOFT双钥匙入户，每层功能独立，上层赠送超大多变空间，下层赠送储物间，入门设置室内步梯，一二层分别设置上下水方式，买一层得两层，收益翻倍；

层高高于郑州一般公寓水平，平层层高3.2米，LOFT层高5米；梯户比1:3，在郑州公寓市场上是很低的,；精装修，可拎包入住……楼层展示↓↓↓

综合前面讲的，地段、交通、产品、配套等要素，翠园公馆的稀缺性一目了然，用投资、发展的眼光来看，一定是有升值空间的，加之金水中心城区的住宅供应太少，公寓便成了替代品，这个公寓完全可以当住宅，投资自住两相宜。

名门翠园过去因为一些原因让客户等待了许久，但依然有很多死忠粉在等待，不负期待，12月16日，名门翠园首开1375套高层售罄；12月27日，名门10.8亿摘下北龙湖一宗地块，挺进郑州富人区1998年，名门地产正式创建，到今年，刚好是20年！依然可以看到一个积极向上、充满朝气的名门，十分期待翠园这个项目能为粉丝回馈好的公寓产品。

公寓最大的价值无疑是升值+租金收益，令财富保值，其次也不能忽视它可以自住的功用而那些地段具有不可替代性、设计前卫、多年之后依然时髦、无法被超越的公寓产品，价值则会越来越突出在此也呼吁郑州的各位开发商，可以拥有前瞻性和远见，正视群众的需求，为郑州留下第三代、第四代，甚至更多优质的公寓产品，让郑州公寓市场变得越来越好！。